コラム

 公開日: 2016-09-28  最終更新日: 2016-10-05

【税金の仕組み】消費税のかからない不動産取引がある!?

額が大きい不動産取引だと、消費税の額も大きい

不動産取引(特に”マイホーム購入”と”投資”)の際にお客様の理解が浅いまま契約に至ってしまう知識の一つが「税金」です。特にマイホームや投資の場合は、どんな税金がいつどのくらいかかるのか、パートナーとなる不動産屋から詳しく教えてもらう必要があります。

しかし、税金と一口に言っても、相続税、固定資産税などなど、目的によって対象となる税金も変わってきます。本日は、私たちに最も馴染み深いであろう「消費税」について知っていきましょう。


不動産取引は、支払額が大きい取引です。その取引の消費税は8%といえども意外と大きな金額になるので、無視できませんね。とはいえ、細部まで細かく見ていくと、周辺知識も多く必要になりませので、まずはイメージをだけでも理解しましょう。

抑えておくべき消費税の基本的な仕組み

まず初めに、消費税とは「物品やサービスを“消費”する際に負担する間接税」です。間接税とは、担税者(消費税を払う人)と納税義務者(税金を納める人)が異なる場合の税金です(その逆に、支払者が直接納税する“直接税”も覚えておきましょう。所得税や住民税が代表的です)。

間接税について、簡単に説明します。

例えば、お客様がスーパーで1000円の弁当を買ったとします。その際、お客様は8%の税金80円(1,000×0.08=80)をスーパーに払います。そして納税をするのがスーパーです。


スーパーがその弁当を仕入れる時は卸売業者などから買っています(仕入れ値は500円としましょう)。ですので、お客様から受け取った80円をそのまま納税するのではなく、弁当の仕入れる際に支払った40円(500×0.08=40)を引いて、40円(80-40=40)を納税するのです。

これが、お客様が支払った消費税(間接税)が納税されるまでの基本的な仕組みです。

消費税がかからない!?「非課税取引」「不課税取引」「免税」とは

街を歩いていると「免税」という看板をかかげるお店を目にしますよね、これは海外から来た旅行客に対し、税金免除でお買い物ができる仕組みです。

このように、「物品やサービスを消費する際」にも、消費税がかからない場合があります。先程例を挙げた「免税取引」以外にも、「非課税取引」(例外的に課税されない取引)や「不課税取引」(課税の城乾を満たさない取引)については課税されないことになっています。


具体的にどのような場合に「非課税」もしくは「不課税」になるかは、お客様自身が知る必要はなく、プロ(不動産屋や税理士)に相談するのが良いでしょう。お客様は「消費税がかからない取引がある」という事実を頭に入れておきくことが大切です。

不動産取引では消費税が非課税なものもある

さて、不動産屋がスーパーの納税について語っていても仕方ありませんので、不動産取引の場合の消費税について見ていきましょう。不動産取引の場合、どのような場合に課税されてとのような場合に課税されないのか。一言で言うと、「対価を得て行う資産の譲渡等と外国貨物の輸入」に対して課される。

、、、だそうです、、、、。

よく分かりませんね(笑)もう少し噛み砕いてみると、課税されるパターンは3つに分けられます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・不動産の売却などの「資産の譲渡」
・不動産の賃貸などの「資産の貸し付け」
・不動産仲介会社や司法書士のサービスなどの「役務の提供」
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

うーん、まだピンとこないですね、、。それもそのはず、不動産と一口に言っても、「賃貸」「実需(マイホーム購入)」「投資」など取引の目的は様々であり、ご自身が当事者になるまで具体的なイメージは沸きずらいものです。加えて、例外も多くあるので、一概には言えないのです。


この表は、具体例をまとめたのです。実際に行われる不動産取引の過程をイメージしながら、例外があることも頭に入れた上で見てみてください。

不動産の税金は固定資産税、不動産取得税…などさまざま

さて、ざっくりと消費税の基本的な仕組みと、不動産取引の場合について見てきました。もちろん、不動産取引で登場する税金は消費税だけではありません。相続税、印紙税、固定資産税、不動産取得税、譲渡所得税、、、などなど、全てご自身で細かく理解しようと思った時には、気付いたら不動産屋か税理士にでもなっているでしょう。

繰り返しますが、お客様自身が理解するのは、イメージだけでけっこうです。しかし、実際の取引では特例も多く出てきますので、お客様が当事者となった際はこちら「消費税は土地も個人の住宅も非課税。仲介手数料の払い過ぎに注意?」にも目を通しておいてください。

最後に、一番大事なことは税金に詳しいパートナー(不動産屋)を見つける事です。お客様が税金の知識をつける事は、そのような不動産屋選びの目利き力にも繋がります。まずは、広く浅く、少しずつ知識をつけていきましょう。

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消費税は土地も個人の住宅も非課税。仲介手数料の払い過ぎに注意

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