コラム

 公開日: 2016-09-09  最終更新日: 2016-10-05

不動産屋を本気にさせろ!オーナーと不動産屋が結ぶ「3つの媒介契約」

「あなたのためにしっかりと働いてくれる不動産屋を探しましょう」

この言葉の通り、不動産を”買う(借りる)”際、お客様が気持ちの良い取引ができるどうかは不動産屋(のやる気)によって大きく変わってくるのは言うまでもありません。


一方、不動産を“売る時”は、不動産選びはもちろん、その不動産屋との“契約方法”によってもその後の不動産屋の動き方が大きく変わってくることをご存知でしょうか。

今回は、不動産屋をオーナーとの間で結ぶ「3つの媒介契約」を知り、購入時にも役立つ不動産業界の裏事情を見てみましょう。

「一般」「専任」「専任媒介」という3つの媒介契約


まず、オーナーが物件を売りたいと考えた時、不動産会社に売却を依頼し「媒介契約」という契約を結びます。これは、不動産屋が売却希望者に現状報告をしたり、物件情報サイト「REINS」への登録義務や「仲介手数料」(売却が決まった際の報酬)の金額等を、事前に決めておくものです。


そしてその媒介契約には、タイトルの通り「一般」「専任」「専任媒介」という3つの契約形態があり、不動産会社の仕事の範囲や権利・義務に関してそれぞれ違いがあります。

買い手から見ると、どこの不動産屋も同じ物件を共有しているように、オーナー(売却希望者)はどこの不動産屋を通しても売却できます。

そうすると、ある不動産屋は「オーナーのために広告費をかけて頑張って売ろうとしたのに、実は他の不動産屋を通して売られていた(T_T)」などという事も起きてしまいます。

つまり、オーナーと不動産会社との立ち場を明確にすることで、誤解やトラブルを避ける必要があるのです。

①お互いを拘束しない自由な契約「一般媒介契約」

一般媒介契約では、オーナーは複数の不動産屋に買い手(借り手)探しを依頼する事ができ、オーナー自身で買い手を見つけて、不動産屋を通さずに売却することもできます(自己発見取引と言います)。この場合はもちろん仲介手数料は発生しないので、オーナーにとっては好都合ですね♪


また、依頼された不動産屋はその物件をREINSに掲載するかを選ぶことができます。しかし実際は、依頼された不動産屋(複数社)はいち早く買い手を見つけるためにREINSに掲載し、複数社によって登録されることが多いです。

加えて、契約期間に縛りもないため、お互いをあまり拘束することなく、3つの中では「最も自由度の高い契約方式」と言えるでしょう。

②不動産屋を本気にさせる!「専任媒介契約」

この契約は、「あなたの会社だけにしか買い手探しを依頼しないから、短期間で本気で探してくれ!」というものです。



具体的には、オーナーは売却を依頼する不動産屋を1社のみに限定し、依頼を受けた不動産屋はREINSに必ず登録しなければなりません。

また、オーナー自身で買い手を見つけてきた場合は、一般媒介同様、仲介手数料を払うことなく売却する事ができます。

そして、この契約期間は最長で3ヶ月と決められており(更新可能だが、更新後はまた3ヶ月)、依頼されてから「7日以内にREINSへ登録」、「2週間に1回はオーナーへ報告」などと、短期間で力を入れて買い手を探すためのきまりが設けられています。

1社に限定して依頼する代わりに、依頼された不動産屋は責任を持って買い手を見つけるように促すものなのですね♪

③本気度MAX!「専属専任媒介契約」

この契約は、専任媒介契約と同様、1社に限定して依頼する契約です。さらに専任媒介契約とは違い、オーナー自身が買い手を見つけきた場合にも不動産屋を通し、自己発見取引を禁止するというきまりがあります。


そのため、専任媒介契約より厳しい規則が設けられます。具体的には、「依頼を受けてから5日以内にREINSに登録」、「7日に1回はオーナーに報告」というように、依頼された不動産屋はモタモタしている暇はないのです。

また、契約期間は専任媒介契約と同じく、最長で3ヶ月、契約更新後はまた3ヶ月と決められており、依頼された不動産屋は販売活動に気合が入ります。

3つの媒介契約を知るメリット

さて、3つの媒介契約とその内容について見てきましたが、「私はオーナーじゃないし、関係なーい」とお考えの方、どうか購入時にも、このことは頭の片隅に置いておいて頂きたいのです。


例えば、不動産屋が同じ物件ばかりをしつこく売りつけようとしてくる時、「もしかして、(専属)専任媒介契約だから売り急がれているのかも」というカンが働く事が不幸な取引を防ぐ第一歩になります。

この場合には、「この物件は、御社の専任物件なのですか?」とストレートに聞いてみるのも良いでしょう。

補足ですが、購入時(購入の直前)にも媒介契約は結びますが、会社を限定するメリットがないためほとんどが一般媒介契約になります。

不動産業界の裏事情をよく知って、賢い不動産取引につなげて下さいね♪

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