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 公開日: 2016-09-03  最終更新日: 2016-10-05

交渉によって安くなる!?販売価格(実勢価格)の決め方(2/2)

交渉によって安くなる!?販売価格(実勢価格)の決め方(1/2)」に引き続き、今回はより実践的に見てみましょう。

検討要素を絞って交渉をスムーズに

不動産価格が形成される要因については、地域要因や個別的要因は「取引事例比較法は検討項目をいくらでも多くできる」ことを説明する中でご紹介しましたが、ここでは最後に一般的要因を同じく「不動産鑑定評価基準(国土交通省)」より引用します。
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一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。一般的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。

Ⅰ 自然的要因
1.地質、地盤等の状態
2.土壌及び土層の状態
3.地勢の状態
4.地理的位置関係
5.気象の状態

Ⅱ 社会的要因
1.人口の状態
2.家族構成及び世帯分離の状態
3.都市形成及び公共施設の整備の状態
4.教育及び社会福祉の状態
5.不動産の取引及び使用収益の慣行
6.建築様式等の状態
7.情報化の進展の状態
8.生活様式等の状態

Ⅲ 経済的要因
1.貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
2.財政及び金融の状態
3.物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
4.税負担の状態
5.企業会計制度の状態
6.技術革新及び産業構造の状態
7.交通体系の状態
8.国際化の状態

Ⅳ 行政的要因
1.土地利用に関する計画及び規制の状態
2.土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
3.宅地及び住宅に関する施策の状態
4.不動産に関する税制の状態
5.不動産の取引に関する規制の状態
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これらすべての項目を検証することは事実上不可能といえるでしょう。また、需要が強い地域であれば、買主の交渉に丁寧に応じなくとも、言い値で取引できることもあるでしょう。


少しでも安く買いたいという気持ちはわかりますが、あまりにも交渉を伸ばして売主がそっぽを向いてしまっては元も子もありません。

大切なのは、価格を決定する手法は手法として理解しながら、それに振り回されすぎず、個別具体的に取引における立場や関係性などを含めて総合的かつ大局的に俯瞰しながら、売主・買主双方の納得いく着地点を探ることでしょう。

実際に交渉するのは不動産仲介会社

「購入申込み(条件交渉)をする」でもご説明した通り、交渉の矢面に立つのは売主や買主本人ではなく、その間に入る不動産仲介業者です。つまり、不動産会社の力量で、その指値交渉の成功可否が大きく変わってきます。

不動産会社とチーム一丸となれるかどうかが、まずは交渉の成果を大きく左右します。ざっくばらんに話し合える不動産会社(パートナー)探しが良い不動産取引の第一歩。心地よい不動産会社とともに納得のいく交渉を行いましょう。

取引価格(実勢価格)のまとめ

取引価格は、売主と買主の交渉を経て最終合意した着地点です。仮に同条件の不動産があったとしても、売主や買主個人の特別な事情があれば値が上がることも下がることもあります。


特に価格に不満はない買主が、言ってみるのはタダだからともう少し安くしてくれるよう交渉が持ちかけられることもあります。売主側も、それが許容範囲であれば交渉成立を優先すべく、値下げに応じることもあります。

取引価格をすべて合理的に説明するのは困難ともいえます。だからこそ、公示地価など客観性を追求する価格を算出する際には、説明できない特殊な取引事例は参考データから除外するのですね。

そして取引価格は感情的な側面が影響したり、個人的な関係性が優先される場合もあることがわかりました。不動産の価格は最終的な取引では、多くの思惑や事情がぶつかり合って形作られます。


唯一の決め方がないからこそ、柔軟な取引ができ、不動産会社の腕の見せ所ともいえるでしょう。今後、不動産をお取引される方が、しっかりとご自身で納得し満足できる取引がなされることを大いに期待しています!

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【取引価格(実勢価格)】交渉によって決まった最終価格
交渉によって安くなる!?販売価格(実勢価格)の決め方(1/2)

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