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 公開日: 2016-08-20  最終更新日: 2016-10-05

【不動産価格の求め方】取引事例比較法を使って、販売価格を求めてみよう(2/3)

【不動産価格の求め方】取引事例比較法を使って、販売価格を求めてみよう(1/3)」では、販売時の取引価格を求める算出方法「取引事例比較法」をご紹介しました。今回は、実際に算出するイメージを掴んでいただくために、とても簡略化した事例をみてみましょう(物件名などはすべて架空のものです)。

ピックアップする取引事例の基本は近隣・最近の事例

販売価格を決定したい(または販売価格が適正な水準か確認したい)住宅の周辺で、過去1年間に10件の取引があったとします。ここで、販売住宅は中古マンションであるため、中古マンションのみ抜き出しています(クリックで拡大)。


取引事例は、地域的にも時間的にも無数に存在します。どの範囲から抜き出すか、いつ時点から選ぶかが問題になりますが、基本は「近隣」「最近」の取引事例です。

ただ、特殊な不動産を評価したい場合において、近隣にはそのような事例がなかったり、最近はあまりみない物件の場合には、柔軟に範囲を変更します。


例えば、2階建ての戸建て住宅街にポツンと大型マンションを建設し、そのマンションをいくらで売るかということを考える時、近隣だからといって過去の戸建て住宅取引だけを比較しても適切な値付けができないでしょう。

目的に合わせて比較する項目を選ぶ

「最寄駅」「構造」「築年数」などの項目が並んでいますが、この項目は個別の案件によって増減させるものです。例えば、修繕履歴や道路付け、用途地域や制限など他の要素を追加して比べても構いません。

上図は基本的な項目しか列挙していませんが、どの項目で比較するか、何を重視するかによっても販売価格は異なってきます。項目選びから取引事例比較法は始まっているのです。

比較対象としてふさわしくない特殊な取引を除く

価格や専有面積、構造、間取り、築年月などは数値や内容がバラバラです。特に、No.4の板橋アパート102号室は、突出して価格が安く、専有面積も小さいですね。駅からの距離も18分とここだけ遠く、構造も唯一木造です。築年月も1968年と古く旧耐震の住宅です。


また、同じように、No.9は取引の中で極端に成約価格が高く、専有面積も広く、駅から1分と利便性も極めて高い取引であったとわかります。さらに、築年月が2016年2月であるのに対し、成約年月日が同じ年の7月である中古マンションということは、新築で誰かが買った直後に売却したということで、なにか特殊な事情があったものと推察されます。

このような特異な取引と思われるものは、比較対象から外します。評価したい住宅と大きく条件が異なる取引まで比較してしまうと、適正な価格が算出できないためです。

㎡単価を求め、面積を掛ける

これら2つの取引を除いた8取引から、平均の㎡単価を算出すると「51.2万円/㎡」となりました。そこで、評価したい物件の専有面積が70㎡であったとすると、比準価格は「3,584万円」(=51.2万円/㎡×70㎡)となります。

以上の具体例は、本当に簡易的な方法をご紹介したに過ぎませんが、実際にはもっと詳細な検討が必要となる場合が多いものです。では最後に、本格的に実施する場合の雰囲気を少し感じてみましょう。

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