コラム

 公開日: 2016-08-18  最終更新日: 2016-10-05

【不動産価格の求め方】取引事例比較法を使って、販売価格を求めてみよう(1/3)

販売価格は「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3手法で設定

以前の紹介した「【7つの不動産価格】不動産価格の基本となる「公示地価」とは?」では、不動産の価格は7つあり、土地の値段はそれぞれの目的に応じて価格も変わるという事実について言及しました。さらに、建物の価格があると思えば、「土地+建物」の価格はそれらを単純に足したものではなく、経年劣化を加味したりと、成り立ちは複雑であることも見てきましたね。


では、これらを総括的に見て、販売時にはいったいどの価格を使い、どのように値決めするのでしょうか。もちろん自由に値決めしてよいのですが、よく使われるのは「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つの手法です。

どれか1つで決めることもあるかもしれませんが、通常、複数の手法を用いて試算し、多角的に検証します。


それぞれ、詳細なガイドラインについては、国土交通省が「不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う場合の基準」を定めた「不動産鑑定評価基準」や、「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」が参考になります。

ただし、これは不動産鑑定士のための評価ガイドラインであり、民間企業や個人が販売価格を決定するためにこのガイドラインが作られたものではなく、参考となるものに過ぎない点はご注意ください。

マイホームの価格設定に使われる

原価法については、積算価格における建物評価で考え方をご説明しましたので割愛します。ここでは取引事例比較法について全3回に分けて見ていきたいと思います(「収益還元法」については別コラムで取り上げます)。

取引事例比較法とは、近隣で実際に行われた取引事例を複数ピックアップし、比較検討することで価格を算出する方法です。主に実需向け(自分で住むために買う場合)、つまりマイホーム販売の際に使われる手法です。この方法で算出された価格を「比準価格」といいます。


この方法は、「周辺はこれくらいの相場だから、うちの物件はこれくらいにしようかな」というもので、考え方はとてもシンプルでとっつきやすいものです。

一方で、以下でみていく通り、検討を詳細にしようと思えばいくらでもでき、自分の物件がどういう特徴を持っているか、比較対象はなにが適切か、などしっかりと目的意識を持つことが大切ともいえます。

取引事例は不動産会社に相談するのが一番手っ取り早い

個人の方が購入しようとしている不動産周辺の過去の取引事例を調べようと思っても、どこで探せばよいのでしょうか。まずは個人に対しても広く取引情報を公開している「土地総合情報システム(国土交通省)」が参考になるでしょう。


ただ、不動産業者であればREINSという業者専門の膨大なデータベースを閲覧できます。成約情報や、現在売りに出ている物件一覧がすぐにわかるため、不動産業者と一緒に相場観や過去事例を学ぶことが一番効率が良いといえます。

相場や周辺取引事例を知ることは、危険な取引を避けることにもつながります。あまりにも多くのデータを要求することは歓迎されないかもしれませんが、ご自身でしっかり判断するためにも、まずは懇意にしている不動産会社に相談してみましょう。

さて、今回は取引事例比較法の概要や使われ方はを見てきました。次回は、具体例を使って実際に算出するイメージをつかんで見ましょう。

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