コラム

 公開日: 2016-08-16  最終更新日: 2016-10-05

【土地+建物の値段】金融機関が担保評価に使う「積算価格」(2/2)

【土地+建物の値段】金融機関が担保評価に使う「積算価格」(1/2)では、実際の取引で使われる「積算価格」について、土地価格は「相続税路線価×面積」、建物価格は再調達価格に経年劣化を加味して算出するという事を説明しました。

後半では、具体例を用いてより実践的に見てみましょう。

【具体例】積算価格の計算:戸建てと区分マンションの場合


【例①】戸建ての積算価格の計算
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
•土地面積:200㎡
•路線価:25万円/㎡
•建物構造:木造(再調達単価15万円/㎡・法定耐用年数22年)
•延床面積:300㎡
•経過年数:15年
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

上の例の場合には、以下の計算で積算価格「6,432万円」と評価されます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
•土地の積算価格「5,000万円」=路線価25万円/㎡×土地面積200㎡
•建物の積算価格「1,432万円」=再調達単価15万円/㎡×延床面積300㎡×(法定耐用年数22年-経過年数15年)÷法定耐用年数22年
•積算価格「6,432万円」=土地の積算価格5,000万円+建物の積算価格1,432万円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【例②】区分マンションの積算価格の計算
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
•敷地面積:2,200㎡
•土地持ち分:8,000 / 500,000
•路線価:25万円/㎡
•建物構造:鉄筋コンクリート造(再調達単価20万円/㎡・法定耐用年数47年)
•専有面積:80㎡
•経過年数:20年
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

上の例の場合には、以下の計算で積算価格「1,799万円」と評価されます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
•土地の積算価格「880万円」=路線価25万円/㎡×敷地面積2,200㎡×持ち分8,000 / 500,000
•建物の積算価格「919万円」=再調達単価20万円/㎡×専有面積80㎡×(法定耐用年数47年-経過年数20年)÷法定耐用年数47年
•積算価格「1,799万円」=土地の積算価格880万円+建物の積算価格919万円
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

積算価格は一つの指標。銀行と柔軟に交渉を

積算価格が高いことに越したことはありませんが、この手法はあくまでも一手法であり、これが担保評価として唯一絶対に正しいわけでもありません。

繰り返しますが、積算価格=融資額ではなく、銀行が融資を行うにあたって万が一を想定した場合に、どれくらいの担保価値があるかを測る参考値です。


例えば、投資物件では将来の収益を考える収益還元法という別手法が担保評価に使われることもありますし、そもそも法定耐用年数によらない評価をする金融機関もあります。

融資対象物件に加えて別の担保(共同担保)を差し入れることで、大幅な融資増額が実現することもあります。金融機関それぞれの特徴を踏まえてローンを組みましょう。

積算価格のまとめ

ここでは積算価格の使われる場面や計算方法をみてきました。積算価格は、主に金融機関がおカネを貸し出す際に、担保とする物件の評価の目安として使われます。土地の価格は相続税路線価を基にしたものを使うことが多く、建物は再調達価格に経年劣化分を補正したものを使います。


積算価格自体は、土地評価額と建物評価額を足し合わせたものですが、銀行によってその評価方法は異なります。個別の案件に応じて、金融機関とも柔軟に交渉していきましょう。

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「積算価格」金融機関が担保評価に使う「土地+建物価格」
【土地+建物の値段】金融機関が担保評価に使う「積算価格」(1/2)

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