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 公開日: 2016-08-12  最終更新日: 2016-10-05

建物の値段ってどう決めるの?家屋(建物)の固定資産税評価額を知ろう(2/2)

建物の値段ってどう決めるの?家屋(建物)の固定資産税評価額を知ろう(1/2)」では、事実上建物の値段を表す「家屋の固定資産税評価額」の概要について見てきました。今回は、それらの具体的な確認方法について見ていきましょう!

固定資産税評価額は固定資産課税台帳や課税明細書で確認できる

実際の評価方法を事細かに理解する必要はありません。自宅の固定資産税評価額は「固定資産課税台帳」に登録され、都税事務所や市役所の市民税課など役所に行けば閲覧することができます。


また、毎年役所から送られてくる「納税通知書」の中に、「課税明細書」というものがあります。そこに、「評価額」や「価格」と書かれれてある部分に記載されています。具体的な読み方は、例えば横浜市の財政局主税部で以下のように解説されています。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
家屋の課税証明書の見方(横浜市財政局主税部)
マンションの課税証明書の見方(横浜市財政局主税部)
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

さらに、ご自身で(都税事務所や市町村役場など)役所に行き、「固定資産評価証明書」や「公課証明書」を取ることでも確認できます。

固定資産税における家屋とは「宙に浮いた建物」

固定資産税評価額はある意味、客観的な計算方法とはいえますが、実際の取引価格(不動産取引から土地の価格を引いたもの)とは一致していません。

実際の取引では、建築費用も地域経済の違いで異なりますし、売主や買主の事情などその他の要因で価格が定まることも往々にしてあるためです。


そもそも、全国津々浦々同じ基準で再建築価格を求めており、建築単価も同水準という前提で計算しています。北海道で建った住宅も東京で建設された住宅も、同じ評価なのです。物価の違いなどは考慮せず、あくまでも建物単体でみた評価です。

つまり、どの都市で建設されたかなどは一切考慮に入れず、北海道で建てた同じ建物を東京で建てれば、その評価額は同じになるということです。土地に根付いた建物ではなく、空中にふわふわ浮いた建物を評価しているのですね。

東京都の大規模な事業用建物の評価方法が変化?

そもそも新築時に一回しか調査しないのであれば、新築時の不動産売買契約書に記載されている総額から土地の値段を引けば、建物の価格がわかります。それをせずして、あえて役所がわざわざ再建築価格を算出しているのです。

役所の論理でいえば、さまざまな要因が絡む実際の売買取引を参考としては税の公平性が成り立たないというものです。家屋の固定資産税評価額は、あくまでも税の公平性に基づいて市町村の論理において客観的な価格であるということを理解しましょう。


ただ、あまりにも評価に時間がかかり民間事業者としても支払税の事前計算が困難で建築プロジェクトのスピードが遅くなることなどが指摘されています。

これを受け、東京都では大規模な事業用建物に関して、実際の取引価格をベースに評価額を算出する方向へ変えることが「固定資産評価に関する検討会(東京都主税局)」にて検討され始めました。

今後の動向が注目されますが、将来、一般住宅にも評価方法が変化する時がくるかもしれませんね。

家屋の固定資産税評価額のまとめ

さて、建物の価格を算出する唯一といってもいい公的な価格である「家屋の固定資産税評価額」について、二回に渡って見てきました。

新築時に一回きりで、「同じ建物をもう一度作り直したらいくらかかるのか」を建築費の70%水準を目安として計算し、その後は経過年数や物価水準に応じて機械的に減額、最低水準でも元の価格の20%に留めるという評価方法です。


具体的に、どういう計算をしているかというのは複雑すぎて理解する必要はないと思いますが、毎年ご自宅に納税通知書とともに送られてくる課税明細書に評価額が記載されていますのでぜひチェックしてみてください。

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