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 公開日: 2016-08-10  最終更新日: 2016-10-05

建物の値段ってどう決めるの?家屋(建物)の固定資産税評価額を知ろう(1/2)

これまではすべて”土地”の評価方法や基準を見ててきました。それでは”建物”の評価はどのように行うのでしょうか。土地みたいにいくつも評価方法があるのでしょうか。今回は、”建物の評価方法”について、2回に分けてお伝えします!

建物価格を出すのは大変!事実上「家屋の固定資産税評価額」のみ

建物のみの評価で支持を得ているのは、「家屋(建物)の固定資産評価額」のみといえます。後述する「土地+建物」価格には複数の手法がありますし、また、後で説明する「積算価格」では建物価格のみを求める方法はありますが、それも固定資産税評価額を求める手法の超簡易版といえます。


建物には、土地と違って年数が経過すると劣化し、また基礎や屋根、外壁、柱、壁、床、建具などなどの部位があり、それぞれの材質も大きく異なります。それを建物だけ分離して客観的に評価しようとすると大変な労力がかかるのですね。

建物価格=「同じものを建設する費用」に経年劣化を加味したもの

家屋の固定資産評価では、評価対象の建物と同じものを立てた場合にどれだけのおカネを必要とするかを算出します。つまり、再建築費用を求めるもので、原価法という評価方法の内、「再建築価格方式」を用いています。そして、経過年数に応じてその評価額を減額して固定資産評価額とします。

具体的には、総務大臣が定めた「家屋の固定資産評価基準(総務省)」に基づいて、屋根・基礎・外壁柱・壁体・内壁・天井・床・建具…など一つ一つの材料や寸法、構造、立地などとても事細かに評価し、それらを合算し、新築時の評価額を算出します。


この評価基準では、評価額(再建築費)を相場の70%水準として決められています。あくまで目安ですので、物件によっては70%より安くなることもあれば、相場よりも割高で評価されることもあります。

そしてその建物部分の新築価格(再建築費用)に対して、築年数に応じて減額したものを家屋の価格とみなすのです。
尚、固定資産税路線価のページでみた「土地の固定資産評価基準(総務省)土地の固定資産評価基準(総務省)」が40ページなのに対して、「家屋の固定資産評価基準(総務省)」はその8倍近くの276ページもあります。これだけでも、いかに建物評価が複雑かわかりますね。

建物評価は新築時に一度だけ。実態はみない

家屋の評価自体は新築時にのみ実施し、その後は経過年数に応じて機械的に減額していきます。要は、劣化状況をつぶさに確認するのではなく、適切にメンテナンスしていてもそうでなくても、経過年数や物価水準に応じて、固定資産税評価額を淡々と減額していきます。


また、築年数に応じて減価するといっても、最終的にはゼロ円になり固定資産税をとれなくなりますので、「新築時の固定資産評価額×20%」を最低ラインとして、それ以降はずっとこの価格としています。
要は、税金のための建物評価という色合いが強く、建物の実際の状況はみていないのです。

では、実際にどのようにして確認するのでしょうか。次回は具体的な確認方法を知り、実際にご自身で確認してみましょう!

建物の値段ってどう決めるの?家屋(建物)の固定資産税評価額を知ろう(2/2)へ続く・・・

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「家屋(建物)の固定資産税評価額」は再建築にかかるコスト
【路線価評価額の求め方】路線価図の見方を知ろう(1/3)
【路線価評価額の求め方】相続税評価額を求めてみよう(2/3)
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「公示地価」すべての基本となる土地価格。「基準地価」で補完
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