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 公開日: 2016-08-06  最終更新日: 2016-10-05

【路線価評価額の求め方】相続税評価額を求めてみよう(2/3)

【路線価評価額の求め方】路線価図の見方を知ろう(1/3)」では、路線価図の見方を知ると共に、実際に「相続税」を「固定資産税」とで差がある事も確認しましたね。

今回は、いよいよ「路線価」から「評価額」の求め方について見ていきます。前回も述べましたが、道路に設定された路線価に面積を掛け、それぞれの土地の活用度合いから場合分けをし、補正を行います。

また、不動産の価格を決める際、土地と建物それぞれの評価によって決まりますが、あくまで「路線価」は土地の値段である事を忘れないでください。

では、具体的に評価額の計算方法を知っていきましょう!「相続税評価額」と「固定資産税評価額」のうち、今回のターゲットは「相続税評価額」です(「固定資産税評価額」は次回)。

1つの道路に面した整形地(整った形の土地)の場合

1つの道路に面した整形地(整った形の土地)の場合
路線価が道路に面する土地の1㎡当たりの評価額であるため、面積をかけて土地値を算出します。例えば下図の場合、以下のように評価額「4,500万円」と計算されます。


評価額「4,500万円」=路線価30万円/㎡×奥行価格補正率1.00×面積150㎡

「奥行価格補正率」で奥行きの長短に合わせて評価額を補正

上の式に、唐突に「奥行価格補正率」というのがでてきました。これは一体何でしょうか。
路線価は土地が面する道路(路線)に設定されますので、同じ道路に接する土地には一律に適用されてしまいます。しかし実際には、同じ道路に面していても、土地の形状が悪かったり、逆にとても利便性がよかったりします。

例えば、土地の奥行きが短かったり長すぎたりすると土地の活用が難しくなり、土地の価値が下がります。だからそれを「奥行価格補正率」で補正してるのです(上の例では奥行価格補正率=1.00となっています。補正がなされない場合で、使いやすい土地という意味ですね)。


奥行価格補正率は、例えば普通住宅の場合、奥行きが8m以上24m未満であれば使いやすい土地として「1.00」です。一方で、4m未満や48m以上52m未満であれば「0.90」など使い辛い土地として路線価が▲10%減額されます。

3つの道路に面した整形地(整った形の土地)の場合

複数の道路に接している場合は、それぞれの路線価を補正して合算例えば下図の場合、以下のように評価額「4,672.5万円」と計算されます(尚、簡単のため奥行価格補正率をすべての道路で1.00としています)。


① 正面路線価30万円/㎡=30万円/㎡×奥行価格補正率1.00
② 側方路線価0.75万円/㎡=25万円/㎡×奥行価格補正率1.00×側方路線影響加算率0.03(角地の普通住宅)
③ 側方路線価0.4万円/㎡=20万円/㎡×奥行価格補正率1.00×二方路線影響加算率0.02(普通住宅)
から以下のように補正された路線価が計算されます。
④ 補正路線価「31.15万円/㎡」=①30万円/㎡+②0.75万円/㎡+③0.4万円/㎡

よって、評価額「4672.5万円」=④補正路線価31.15万円/㎡×面積150㎡

つまり、①正面路線価30万円/㎡に、他の道路にも面して利便性が高い影響分として、+0.15万円/㎡が足されているのです。最終的に、先ほど計算した同じ土地面積の評価額4,500万円に、面する道路が多い分として+172.5万円が加算されることになります。

ここで、②や③の計算式中に側方路線影響加算率や二方路線影響加算率が出てきましたが、これも「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表(200」にその補正率が公表されています。

土地の形状が悪い場合

土地の形状が悪い場合はどうでしょう。土地活用が難しくなりその分土地の価格を下げる補正がなされ、土地値を減額する(支払う税金が少なくなる)よう計算方法が定められています。

例えば、下図左のように幅4m未満の道路に面している土地は、次に建物を建て替える際に、幅が4mとなるよう道路と境界線を後退させなければなりません。これを「セットバック」と呼びます。4mないと消防車などが通れず防災上問題が残るためです。


このような制限を受ける土地は、それ応分に評価が下がります。概ね、路線価がおおよそ「▲70%」減額されます(場合によって異なります)。これは、支払う税金が少なくなることを意味します。

また、上図右のように道路に接する部分の間口が狭く、その奥に敷地があるような土地は、周りを隣地で囲まれており、防犯や防災上も問題があり、土地として魅力度が下がります。尚、このような土地は竿のついた旗のような形状であるため「旗竿地」と呼ばれます。この場合には、路線価が概ね「▲20~30%」減額されます(場合によって異なります)。

相続税路線価のまとめ

ここでは相続税の路線価から土地をどう評価するかをみてきました。路線価は道路に設定されるため、一旦面積を掛けて算出した土地の評価額から、その土地個別の活用度合いを考えて、補正を行うことで算出します。正確な値は税理士などに確認することになりますが、ご自身でも大まかな値を知っておくことは重要です。


路線価は、相続税・贈与税以外にも、公示地価の約80%に調整される性質を利用して、土地の取引や売買でも価格設定が適切かどうか確認する指標として用いられます。

では、次回はいよいよ【路線価評価額の求め方】の最終回です。路線価の兄弟分「固定資産税の路線価」の求め方をマスターしましょう。

【路線価評価額の求め方】固定資産税評価額を求めてみよう(3/3)に続く・・・

合わせて読みたい

【路線価評価額の求め方】路線価図の見方を知ろう(1/3)
「公示地価」すべての基本となる土地価格。「基準地価」で補完
「相続税路線価」相続税のための土地価格(公示地価の約80%)
「固定資産税路線価」固定資産税のための土地価格(公示地価の約70%)

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