コラム

 公開日: 2016-08-04  最終更新日: 2016-10-05

【路線価評価額の求め方】路線価図の見方を知ろう(1/3)

前回の「税金対策には必須の知識!不動産価格のひとつ、「路線価」とは?」では、7つの不動産価格の中から二つの「路線価」について、公示地価との違い(意味・金額)を見てきました。

では、実際に路線価図からどのように土地の評価額が計算されるのでしょうか。「路線価評価額の求め方」では、路線価図の見方から評価額の計算方法までを、3回に分けてお送りします。初回はまず、路線価図の見方を知り、お客様の見えないところで行っている業務を体験しましょう。

評価額は土地と建物で決まる

相続税路線価及び固定資産税路線価は、相続税・贈与税・固定資産税の計算において、土地の評価額を算出する際に用いられます。


双方とも考え方は似ていて、形状や間口などが標準的とみなされる土地「標準宅地」を決め、標準宅地について売買実例価格などから適正な時価を求めます。

それから、この標準宅地が接する主要な道路に路線価を設定し、今度はそれを基に周辺の道路にも路線価を決めていくのです。

不動産の価格を決める際、土地と建物それぞれの評価によって決まりますが、家屋(建物)部分の相続税評価額は「家屋の固定資産税評価額」をそのまま使います。相続税を計算する際の不動産(土地+建物)の評価額は以下となり、これを基に相続税が決まることを知っておきましょう。

【相続税路線価の場合】
「不動産(土地+建物)の相続税評価額」
=「(相続税路線価を基に計算した)土地の評価額」+「家屋の固定資産税評価額」

【固定資産税路線価の場合】
「不動産(土地+建物)の固定資産税評価額」
=「(固定資産税路線価を基に計算した)土地の評価額」+「家屋の固定資産税評価額」

次は、実際に路線価図を見てみましょう。

相続税路線価は国税庁が一般公開

路線価を調べるにあたり、まずはよい機会ですので、ご自宅の路線価がいくらなのか調べてみましょう。相続税路線価は、財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」(国税庁)で誰でもチェックできます(場所によっては路線価がついていない道路もあります)。


例えば、板橋区内に以下のような路線価図があります(中板橋駅周辺です)。


この図をよく見ていただきたいのですが、道路の部分に「410C」や「295D」などがあることが分かります。末尾の「C」や「D」というアルファベットは借地権割合というもので、今は無視していただいてかまいません。


路線価は1,000円単位で表示されますので、「410C」は「この道路に面する土地の価格(路線価)は、41万円/㎡です」という意味です。「295D」は同じく「29.5万円/㎡」ということを表しています。

固定資産税路線価は各市町村(東京23区は都)が一般公開

もう一方の固定資産税路線価は、各市町村のホームページなどで公表されています。例えば、「東京23区の場合では「東京23区の固定資産税路線価(東京都主」で一般に公開しています。また、「全国地価マップ(一般社団法人資産評価システム研究センター)」では、全国に散らばった各市町村の公開情報を収集してまとめています。


例えば、板橋区内に以下のような路線価図があります(中板橋駅周辺です)。相続税路線価でピックアップした地点と同じ地点を見てみましょう。(見方は先程と同じです)


この図の一部分を拡大した図と、先ほど拡大した拡大した相続税路線価図を並べてみましょう(同じ範囲を拡大しています)。


「固定資産税」の路線価拡大図


「相続税」の路線価拡大図
路線価の値が少し違いますね。

路線価で確かめる!「相続税」路線価と「固定資産税」路線価の値

さて、「相続税」と「固定資産税」で路線価の値が少し違うことが分かったところで、「税金対策には必須の知識!不動産価格のひとつ、「路線価」とは?」の内容を思い出してみましょう。公示地価に対して「相続税」路線価が約80%、「固定資産税」路線価が約70%というコトと、その理由を述べましたね。もしそうであれば、以下の式が成り立つはずです。

「固定資産税」路線価≒「相続税」路線価×70%÷80%

例えば、「相続税」路線価で「410C」と書かれてある41万円/㎡の道路は、「固定資産税」路線価では「353」、つまり35.3万円/㎡です。また、同じく相続税路線価で「380C」(38万円/㎡)に対応するのは固定資産税路線価「326」(32.6万円/㎡)です。

それぞれ計算してみると、確かに似た値になっています。
・ 固定資産税路線価「353」≒359=相続税路線価「410」×70%÷80%
・ 固定資産税路線価「326」≒333=相続税路線価「380」×70%÷80%
どの地点もこのようになるわけではありませんが、確かに公示地価を基準として定められていることが確認できますね。

”路線価”が分かったら、次は”計算方法”

さて、路線価図の見方が分かると、「次はそこからどのように超過額が計算されているのか」という段階ですね。路線価は道路に設定されるため、面積を掛けて算出した土地の評額から、その土地個別の活用度合いを考えて補正を行うことで算出します。


全く同じ土地は二つありませんので、それぞれの土地について細かく場合分けする事で求めていきます。路線価というのは、多種多様土地を評価するための、一つの指標でしかないということですね。

という訳で、次回は「路線価から評価額の求め方」を見ていきます。ここまで分かれば、土地が評価される成り立ちはおおむね理解できます。あまり馴染みのないテーマですが、内部の視点を持った会話をすることで、対応する不動産屋も、襟を正してお客様に接するようになります。

【路線価評価額の求め方】相続税評価額を求めてみよう(2/3)に続く・・・

合わせて読みたい

「公示地価」すべての基本となる土地価格。「基準地価」で補完
「相続税路線価」相続税のための土地価格(公示地価の約80%)
「固定資産税路線価」固定資産税のための土地価格(公示地価の約70%)

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