コラム

 公開日: 2016-07-31  最終更新日: 2016-10-05

「公示地価」だけじゃ不十分!?客観性を補完する「基準地価」

今回は、7つ存在する不動産価格の一つ「基準地価」について説明していきます。
【7つの不動産価格】不動産価格の基本となる「公示地価」とは?」にて、不動産には7つの価格があるというコトと、そのうちのひとつ「公示地価」について説明しました。

「公示地価とは」売買の取引の際の参考値であり、税金の目安でありましたね。(「よく覚えてない・・」という方はまずはこちらをチェック!)今回ご説明する「基準価格」というのは、公示地価+αとしての意味があり密接に関係していますので、公示地価をとセットで覚えておきましょう。

基準地価は公示地価を補完するもの。条件をずらして土地を評価

基準価格とは、都道府県が「1㎡当たりの土地の価格」を毎年9月(評価時点は7月1日)に発表します(公示地価の場合は国土交通省が発表)。この価格は、公示地価の補完する意味合いが強く、そのため評価基準が公示地価の1月1日からちょうど半年後に設定されており、公表も3月(公示地価)から半年遅れで発表されます。


さらに、基準地価では、公示価格とは異なる地点「基準点」を定めます(同じ評価地点となることもあります)。選ぶ方針は公示地価と同様に、一般的な利用状況や環境であると思われる土地が選ばれます。

基準地価は公示地価の客観性をより高めるもの

違った見方をすれば、それだけ公示地価を厳格に定めようとする意志が透けてみえます。
公示地価は、不動産鑑定士を2人以上で評価することを法律で定め、周辺の取引事例含め一般に公開することで多くの人の目でチェックすることができます。さらに、基準地価において評価主体や評価時点、評価地点を変えることでより客観性を増そうとしているのですね。


基準地価(土地の価格)の決め方も概ね公示地価と同様で、不動産鑑定士の鑑定を基に、公示地価も参考にして決められます。やはりすべての土台となるのは公示地価なのです。
尚、(補完という意味合いからか)公示地価のように2人以上の不動産鑑定士が必要というわけではなく、国土利用計画法に基づき1人の評価でかまわないとされています。

基準地価は調査範囲が公示地価より広い

大きな違いは、公示地価が都市計画区域内を主な対象としているのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地・商業地・工業地・林地なども含んでいることです。公示地価が公表されていない地域の場合、基準地価を調べてみることをおすすめします。

ただし、評価する地点数は公示地価と大きく変わりません(むしろ公示地価の方が多かったりします)。基準地価は、公示価格より広範囲に調査しますが、その密度は公示地価に軍配が上がるということですね。

基準地価も公示地価と同じサイトで公表され、見比べることができ

基準地価も「国土交通省地価公示・都道府県地価調査(国土交通省)」でチェックできます。


国が発表する公示地価ではなく、都道府県が発表する基準地価「都道府県地価」をご覧ください。検索条件を「都道府県地価調査のみ」や「公示地価・都道府県地価調査の両方」とすることで、基準地価を調べることができます。

不動産の価格選定は難しい・・。だからこそ、客観性を重視!


公示地価と基準地価の関係性について、お分かりいただけましたでしょうか。公示地価はすべての基本となる土地の価格で、徹底して客観性を高めようと評価されています。その一つが基準地価であり、公示地価を補完するものです。

全く同じものが世界に一つもない不動産だからこそ、多種多様な見方があり、「価格」という指標を定めるためには「客観性」を重視しなければならないのです。


また、公示地価や基準地価だけでなく、不動産鑑定士による鑑定評価書、そして標準地の周辺地域における実際の取引事例まで広く一般に公表されていて、誰でも簡単にチェックできます。

不動産の価格に触れ、成り立ちを理解することは、あなたの不動産鑑定眼を養う事にも繋がります。まずはこれらを使って、土地の価格水準に慣れましょう!

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