コラム

 公開日: 2016-07-15  最終更新日: 2016-10-05

リノベーションしやすい中古住宅の見抜き方(床・天井・壁編)

「リノベーションしやすい中古住宅の見抜き方(構造編)」では、リノベーションを前提とするなら、間取りの変更の自由度を図る指標として構造をとらえること(壁を取り払えるか)が大切だとご説明しました。

ここでは、もう一つの大切案見えない部分、床・天井・壁の中を見抜いていきましょう。

【床・天井】二重構造はリノベーションに最適

普段踏んでいる床、実はこの下に本当の床が横たわっている(床が二重になっている)二重床というものがあります。天井も同様です。

二重床や二重天井は、(太鼓現象などを無視すると)遮音性に優れるといわれることがありますが、本当の素晴らしさはリノベーションのしやすさ、ここにあるのです。


二重構造がどのように威力を発揮するのかみていきましょう。

二重床は床と床の間に給配管などを自由に配置できる

床には、床スラブ(床を支えるコンクリートとイメージください)に直接フローリングやカーペットなどの仕上げを行う「直床」と、床スラブの上に支持ボルトを設置し、その上にまた床を作る「二重床」があります。


二重床は、床が二重構造になっているため、二重床の間の空間には、給排水管・ガス管・電気配線などを通します。内覧時に、床を叩いてコンコンと軽い音がしたり、水回りと他の部屋の床高さが同じなら二重床と考えていいでしょう。

直床の場合、新築時に初めに水回りの配置を決め必要なところだけ部分的に床高さを上げたり、床スラブを下げたり、スラブ下(下の階の天井裏)に配管を通して部屋を作ります。また、部分的に床スラブを上下させるため、床に段差が生じています。


もし、内覧時の中古マンションが直床であれば、購入後リノベーションしようとしても、今の水回りを移動できなかったり、移動範囲がとても限定される可能性があるのです。

つまり、直床は初めから配管の場所が限定され、リノベーションを前提としていないのです。そして、あとから二重床にするのはたいへん大掛かりな工事となり、事実上その選択肢はないものと考えておいた方が無難でしょう。

二重床であればどうでしょう。床スラブと床の間にスペースが取られています。水回りを移動させる自由度が高いのです。さらに、要所に点検口を設けることで、水漏れ時などに配管のメンテナンスや交換もしやすいものです。床に段差がなくバリアフリー仕様でもあり、長い目で見て暮らしやすいでしょう。

二重天井は照明器具の増設や移動がらくらく

天井にも同じく、天井スラブ(コンクリートの堅い天井とイメージください)にクロスを張って直接仕上げる「直天井」と、天井スラブともう一つの天井2つ設置する「二重天井」があります。

二重天井の間の空間には、換気扇のダクトや電気配線を通します。ダウンライトがあったり、天井に凹凸がなくフラットであれば二重天井と考えてよいでしょう。


直天井の場合、天井スラブ(コンクリート)に照明器具の配線などを直接打ち込みます。後から照明器具の位置を変更したり、増設することは考えていない構造です。

これが二重天井であれば、あらかじめ、天井スラブと天井の間にスペースが確保されていますので、ダクトや配線の位置をずらすことは難しくありません。また、天井がフラットとなるため、見た目もすっきりしますし、天井スラブがむき出しにならず、住宅の大切な躯体部分を結露などから守ることができます。

まとめると、二重構造になっている床や天井は、間取り変更の自由度が高くリノベーション向きなのです。

【壁】二重壁も忘れずチェック

同じように「直壁」と「二重壁」があります。やはり二重壁の方が優れものです。直壁の場合、コンクリート壁に直接クロスを張ったりペンキを塗ったりしており、配線がむき出しになったり、コンセントボックスが床や壁から飛び出すこともあります。


やはり購入後にリノベーションをする時は、そのままではコンセントの移設や壁への配線は難しいのが現実です。

リノベーションを前提とした中古住宅の購入時には、そもそもリノベーションができるかどうかを「見えない部分から見抜く」ことが大切です。これらは購入してから気軽に変更することができないものです。購入時に先を見据えてしっかりチェックしましょう。

そして不動産会社はリノベーションの素人であることも少なくありません。不安な点は遠慮なく聞き、安心安全なマイホーム購入をしましょう!

【無料】「来てよかった!」の嵐!マイホームの“買い方”が劇的にわかる講演会

「資産価値を生む住宅を購入するためにゼッタイ知っておくべき“7の秘訣”」 【過去の参加者様の声

●ご意見・ご感想・疑問などなんなりとこちらへ!⇒【info@mitomi-estate.com】
こんなこと聞いても…いいんです!
ミトミの「お客様の声」

この記事を書いたプロ

有限会社ミトミ [ホームページ]

不動産投資アドバイザー 加藤豊

東京都板橋区中板橋22-8 [地図]
TEL:03-5375-4533

  • 問い合わせ

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

2

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
メディア取材・取組み
イメージ

ミトミは「かし保険案内宣言店」として登録(首都圏既存住宅流通推進協議会)され、家を買う”前”の検査と、買った”後”の補償がセットになった、中古住宅購入者の不安を...

ミトミのサービス
イメージ

※詳しくは「ミトミのサービスメニュー」をご参照ください。■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■【ご依頼の流れ】マイホームや投資物件をお探しの方■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■...

プロへのみんなの声

全ての評価・評判を見る>>

 
このプロの紹介記事
有限会社ミトミの加藤豊さん

中古物件の資産価値を担保し、ハッピーな売買に!バイヤーズエージェントで悩みも解決(1/3)

不動産仲介会社の店頭やHPには物件情報があるのが当たり前。その代わりに、不動産業界の裏側事情やタウン情報「名店放浪記」などを包み隠さず発信する会社があります。中古物件の売買・リフォーム・投資物件の紹介に強い「有限会社ミトミ」。加藤豊社長は、...

加藤豊プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

徹底して資産価値にこだわる中古物件売買・よろず相談

会社名 : 有限会社ミトミ
住所 : 東京都板橋区中板橋22-8 [地図]
TEL : 03-5375-4533

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

03-5375-4533

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

加藤豊(かとうゆたか)

有限会社ミトミ

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
このプロへのみんなの声
H・I
  • 40代/男性 
  • 参考になった数(8

このプロへの声をもっと見る

プロのおすすめコラム
その物件、隣の不動産会社でも取り扱っています
イメージ

「あの不動産屋は気に入らないが、物件は気に入ってるんだよな。まいったなあ」そうお思いのあなた、迷うことな...

[ 不動産業界の仕組み ]

「非公開物件」が生まれる嘘のような5つの理由
イメージ

「非公開物件ですよ…」なんとも甘く魅力的な言葉でしょう。なにか自分だけが極秘情報を知った気分にさせてくれます...

[ 不動産業界の仕組み ]

掘り出し物件をみつける最も効果的かつシンプルな方法
イメージ

不動産の中には「掘り出し物件」といわれる誰もがうらやむ超好条件の物件が存在します(もちろんどんな物件も自分...

[ 不動産業界の仕組み ]

不動産投資で重要な「減価償却」。耐用年数の計算は意外とシンプル!
イメージ

 キャッシュアウトのない経費「減価償却費」は不動産投資の要 不動産投資をされる方で収益物件を買われる際、...

[ 不動産業界の仕組み ]

借地権と底地権はセットで高く売れる?「コーヒーカップ・ソーサー理論」 とは
イメージ

 借地権=コーヒーカップ、底地権=ソーサーの関係 不動産用語の中にコーヒーカップとソーサー(受け皿)があ...

[ 不動産業界の仕組み ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ