コラム

 公開日: 2016-07-09  最終更新日: 2016-10-05

物件よりも不動産屋選びが大事な理由「仲介手数料」

不動産屋の収入源「仲介手数料」

不動産取引が行われた時に発生する「仲介手数料」。これは、不動産仲介業者の収入源です。実は、一つの取引の中で、不動産仲介業者が取り分としていいお金は「仲介委手数料」だけです(賃貸の場合の「敷金」や「礼金」はオーナー様に支払われます)。


これは宅地建物取引業法の第46条で決まっていて、この額を越えて請求してしまうと「超過請求」となってしまい違法となってしまうのです。

いくらもらってるの?

宅建業法で定められているのは「上限」です。賃貸の場合、上限は家賃の1カ月+消費税。売買では以下の通りです。

【200万までの場合】売買金額の5%+消費税
【200万~400万の場合】売買金額の4%+2万円+消費税
【400万以上の場合】売買金額の3%+6万円+消費税

ところで「+2万円」とか「+6万円」というのはなんでしょうか。本来は、1,000万円の取引をした場合、200万円までは5%、200~400万円の200万円分には4%、残り400~1,000万円の600万円分には3%が上限と決められており、個別に分けて計算します。

ただし、いちいち計算するのが面倒くさいし間違いも起こりやすいので、1,000万円全体に3%を掛け「+6万円」を付けると先ほどの複雑な計算と同じ結果となるという、簡便で分かりやすい計算法が実務的には使われているということです。

確認してみましょう。200万円×5%+200万円(200~400万円分)×4%+600万円(400~1,000万円分)×3%=36万円。同じく、1,000万円×3%+6万円=36万円。同じ結果になりました。

だれからもらってるの?

報酬を受けとるパターンは二つあります。

一つは、売主側と買主側にそれぞれ別の不動産屋が仲介会社としてついていて、売主側の不動産屋は売主から、買主側の不動産屋は買主から報酬をもらいます。また、同業者に売買の協力を求めた場合には、業者間で手数料を分けることもあります。これを「片手」や「分かれ」といいます。


もう一つは、売主側の不動産屋と買主側の不動産屋が同じ場合、つまり、売主の物件をそのまま紹介し、契約に至った場合です。この場合、売主と買主の両方から報酬が受け取れることになり、倍の金額を受け取ることができます。これを両手と言います。

例えば、500万円の物件を仲介した場合、片手ならば上限「500万×3%+6万=21万」を受け取れることになりますが、両手ならば売主・買主の両方から報酬をもらえるため、「(500万×3%+6万)×2=42万」と倍増します。

4人中3人は「契約させたい」と思っている

さて、もう一度上の図を見てみてください。ここで大事なことは「売主・売主側の仲介・買主・買主側の仲介」の4人のうち、「買主」以外の3人は契約が成立しないと得をしない仕組みになっているのです。

買主にとってはなんて厳しい状況でしょう。もちろん、買主側の仲介は買主の味方ですが、買主側の仲介がお客様に対して良い情報しか伝えなかったとしたら、買主にとって不幸な取引が行われてしまうことになるのです。いかに不動産御者選びが大切かお分かりいただけると思います。

バイヤーズエージェントというコンサルティング業へ

この状況を打破するのは、やはり成約の過度なインセンティブが働かないような仕組み、成約しようがしまいが仲介手数料はいただかない中立的な立場の客観的なアドバイザーが必要となるでしょう。

そこでミトミではバイヤーズエージェントというセカンドオピニオンサービスもあります。


これは、重要事項説明書のチェックや住宅ローンコンサル、税務コンサルなど含む、完全に買主様目線のサービスです。「契約が決まっても決まらなくても代金はもらう。しかし、第三者的な視点で意見するので、良い事も悪い事も隠さず伝え、お客様に適切な判断ができるようにサポートする事で、不動産屋の勝手な事情で無理やり製薬させるといった可能性を排除する」というものです。

物件選びよりパートナー探しの時代へ

このように、業界構造を理解することが、不幸な契約を防ぐ大きなポイントです。今の不動産業界は、お客様にとって好ましくない物件であっても、情報の「魅せ方」を工夫することで、不幸な取引が行われている側面があることは否めません。

情報を扱うプロであり、取引の中でお客様の唯一の味方になる「不動産屋」選びは、物件選びより難しく、はるかに重要です。「新しい住まいを探そうかな…」と考えた時、まずは信頼できるパートナー探しから始めましょう。

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