コラム

 公開日: 2016-06-12  最終更新日: 2016-10-05

金融機関がリスクを負わない?フラット35の仕組みとは

住宅ローンと聞けば必ず出てくる「フラット35」。なんとなく名前は知ってるけど…という方、その仕組みまで含めてしっかり理解しましょう!

フラット35とは

その名の通り、金利が「フラット(固定)」のまま「35」年間貸し出す住宅ローンです。

運営母体は、国土交通省と財務省が管轄する「独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫の事業を引き継いだ独立行政法人)」であり、この住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供している「長期」「固定」「定金利」の住宅ローンの商品名を「フラット35」とよんでいます。


フラット35は直接個人に貸出業務を行わず、300を超える民間の金融機関が窓口となって住宅ローンを提供します。ただし、上記の通り大元をたどれば同じ(住宅金融支援機構)ですので、どこの金融機関を使ったフラット35でも同じ商品といえます。

以前は、各金融機関で金利や手数料の差はありましたが、今はほとんど無くなっているのが現状です。

金融機関はリスクを負わない

以下の図をご覧ください(住宅金融支援機構より抜粋、クリックして拡大)。少し難しい図ですが、ポイントは金融機関がリスクを取らないという点です。


おカネの直接の貸し手は金融機関なのですが、その債権(お金を返してくれる権利)をそのまま住宅金融支援機構が買い取ります。例えばお客様が3,000万円の住宅ローン(フラット35)を組んだ場合、その3,000万円を、そっくりそのまま住宅支援機構が金融機関に支払うのです。

つまり、実質的には住宅金融支援機構が貸し手となります。これが先ほど「大元をたどれば同じ」と説明した意味です。さらにこの債権を細分化し、物件を裏付け(担保)として、MBSという証券を発行して投資家へ販売することで、住宅金融支援機構もリスク分散を図っているのです。

尚、フラット35の手続きの流れは【フラット35】ご利用時の手続きをご覧ください。

金融機関の儲けどころは「融資手数料」のみ

お客様がフラット35で住宅ローンを組んだ際、金融機関は「融資手数料」という手数料をお客様からいただきます。

プロパーローンでは月々の利息が金融機関の儲けどころでしたが、フラット35の場合はここだけが金融機関の儲けどころなのです(金融機関によって融資手数料は異なります)。


返済利息は、住宅金融支援機構や証券(MBS)を購入した投資家の利益となるのです。尚、この融資手数料は、フラット35を組んだ時点で一括で支払う場合と、月々の返済利息に上乗せして支払う方式があります。

まずはフラット35の大まかな仕組みを押さえました。ではこの仕組みだからこそ、どんな特徴があるのか、「長期・固定・低金利のフラット35。年収・勤続年数に縛りなし?」でみていきましょう。

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