コラム

 公開日: 2016-06-04  最終更新日: 2016-10-05

その投資、うま味ある?大雑把にわかる指標「イールドギャップ」

不動産投資の場合、気付かないうちに利回りにばかり気を取られていませんか。そんなあなたに頼れる味方、それが今回ご紹介するある指標です。


イールドギャップとは

「イールドギャップ」=「不動産の(実質)利回り」-「ローン金利」のことをいい、不動産投資の割安・割高感を測る指標の一つです。場合によっては、表面利回りを用いたり、ローン金利ではなく10年物の国債金利を用いたりしますので、その都度、定義にご注意ください。

例えば、購入金額1億円で経費などを差し引いた年間の賃料収入が600万円の場合であれば投資利回りが6%です。この時、投資ローンの金利(固定金利)が2%であれば、イールドギャップは4%(=6%-2%)です。

手元に残るおカネの大雑把な指標。「2%」が目安?

つまり、ザクっと考えて、銀行から固定金利で借り入れた場合、月々の賃料収入から銀行への支払金利を払った後に手元にどれくらいのお金が残るかを測る指標となります。

イールドギャップが高いほど、手元に残るお金が大きいという意味です。特に、海外不動産に投資する際には国によって金利や利回りが異なり、国同士の比較をする際にも有効です。


一概にはいえませんが、イールドギャップが「2%」を下回る投資は手を出さない方がよいといわれることがあります。

注意点として、簡易な表面利回りを用いて計算することも多いでしょうから、税金や修繕費用など諸々の諸経費があることを忘れず、大雑把な指標とご理解ください。

イールドギャップは何を教えてくれるのか

他人のおカネで投資し、他人のおカネで返済していく不動産投資。その差分を利益と大きく捉えることをイールドギャップは教えてくれます。

つまり、どんなに利回りが高い不動産があっても、その国・地域の金利も同じように高ければ手元に残るおカネは少なくなります。一方で、低い利回りの不動産でも、その国・地域の金利が同じように低ければ投資としてGOサインが出せるかもしれません。

利回りや、金利の低さのどちらかに偏って判断するのではなく、バランスよくみることを教えてくれるのです。

イールドギャップを考えないでいい人

「投資利回りは魅力的だけど、これからインフレが起こりそうだから金利が上がるかも…」つまり、イールドギャップが小さくなるかもという不安を消す方法があります。


それは自己資金で投資することです(不動産投資の場合にはレバレッジが効かなくなりあまりおすすめしませんが…)。または、自己資金割合を増やすことでリスクヘッジできます。

「投資利回り○%!」という側面だけにつられないように、いつもこの指標をアタマに入れておきましょう!ちなみに現在、世界的にみて日本はイールドギャップが高い国となっています。

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