コラム

 公開日: 2016-05-17  最終更新日: 2016-10-05

「変動金利」×「元利均等返済」の安全装置、「5年ルール」と「125%ルール」

前回コラム「住宅ローンの支払い方にも大きな違い。「元利均等返済」と「元金均等返済」」の最後で、「変動金利」かつ「元利均等返済」を選んだ場合には、特別ルールがついてくるとお話ししました。

変動金利で返済する場合、金利が急騰した場合に支払い負担が大きくなり過ぎないように、元利均等返済の場合のみ「5年ルール」と「125%ルール」という二つのルールが適用されます。これらは急激に金利が変化した時に、生活に支障をきたさないようにする安全装置なのです。

「5年ルール」で変動金利でも5年間は月々の支払総額は一定に

「5年ルール」とは、金利が上下動しても、5年間は毎月の返済額を同じとするルールです。つまり、本来は半年ごとに金利が上下動し、それに合わせて月々の支払い総額が上下動しますが、月々の支払総額は一定にし、(金利は半年ごとに変動しますが)金利変動の影響を元金と金利の配分で調整するものです。

例えば、変動金利が急上昇しても、5年間は月々一定の支払いですので、その一定額以上その時は支払う必要はありません。その時は、です。金利によっては、月々の支払額すべてが金利となる(元金が減らない)どころか、それ以上の金利(未払い利息)が発生します。

しかし、この未払い利息は免除されるものではなく、今スグは払わなくていいですが、ローン返済終了時に一括して返済したり、翌月以降に繰り延べられ、後で負担となってくることにご注意ください。「その時は目をつむるけど、後でキッチリ払ってもらうよ!」ということです。世の中そんなに甘くないですね…

「5年ルール」と「125%ルール」

「125%ルール」で金利が上昇しても、前回の返済額の125%以内に

5年ルールの通り、月々の返済額が変わるのは5年ごとです。金利が急上昇して5年後に月々の支払額がどれだけ大きくなろうとも、支払額は前回支払額の125%までに抑えられるのがこの「125%ルール」です。

これも同じように、本来は返済する予定だった元金や金利が125%部分に収まりきらない場合は、ローン返済終了時に一括して返済したり、翌月以降に繰り延べて返済することになります。

元金均等返済には安全装置なし!

繰り返しますが、この安全装置は元“利”均等返済を選択している場合のみ適用されます。元“金”均等返済を選択した場合は、金利が(半年ごとに)変動した場合、変動した分をその月々に支払っていかなければなりません。後に繰り延べることはできないのです。

生活に大打撃を与えるリスクが潜んでいるということです。そのため、銀行によっては(安全装置のある)元利均等返済しか認めない場合もあり、どうしても元金をしっかり返したい場合は、繰上げ返済していくことをご検討してはいかがでしょうか。

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