コラム

 公開日: 2016-05-14  最終更新日: 2016-10-05

都内から狭小住宅がなくなる日。ミニ開発の進展が「敷地面積の制限」を生む

近い将来、都内で小さな住宅が建てられなくなるかもしれない!というお話です。

ミニ開発がスラム化を招く

「ミニ開発」とは、1,000㎡未満の土地を細分化して、100㎡未満の一戸建てをたくさん建てるような土地開発をいいます。なぜ1,000㎡未満の土地かというと、都道府県知事の許可がなくても開発ができるためで、不動産会社にとっては開発しやすく、勝手にどんどん進んでしまうんですね。


(細かな建物を乱立させる)ミニ開発が進むことで街の環境が悪化することを防ぐため、各自治体が導入を進めているのが「敷地面積の最低限度」を定める「敷地面積の制限」です。建築物を建てる場合の敷地面積の最低限度を、都市計画で定めるのです。「㎡規制」と呼ばれる場合もあります。

敷地面積が制限されるとどうなるか

ご安心ください。すでにある住宅については、都市計画で敷地面積の制限が定められてもその制限は適用されない救済措置が取られています(建築基準法第53条)。建替えも可能です。ただし、敷地の分割はできません。

できなくなることは、大きな土地を最低限度を下回る小さな土地に分割して、新築住宅を作ることです。要は、これ以上、狭小住宅が増えなくなるのです。

なぜこんな制限を課すのか

ただでさえ国土が狭く、(特に都内で)住宅価格の高い日本の住宅事情。小さな住宅が減るということは、お手頃価格で買える住宅も減ります。なんで嫌がらせみたいなことをするんだ!といいたくなりますが、区市町村もそれなりに悩んでいます。

役所も住宅価格が高くなることは認めていますが、それでも防災や景観を優先しているのです。小さな住宅を乱立させると建物間の距離も狭まり、火災や地震に弱い街となってしまいます。住まい選びの選択肢が狭くなる一方で、安心安全の街になる、というバランスを考慮した結果なのです。難しいところですね。

都内の敷地面積の制限はどうなってるの?

敷地面積の制限は、2004年から導入が活発化され、少なくとも都内7区で導入済みです。用途地域によってその平米数も異なりますが、最低限の面積は、世田谷区(70㎡)、目黒区(60㎡)、杉並区(60㎡)、中野区(60㎡)、練馬区(70㎡)、江戸川区(70㎡)、板橋区(60㎡)となっており、そのほか、用途地域にはよらずとも制限を課している足立区などさまざまです。

このほか、「最高限度高度地区(絶対高さ)」も導入が進んでおり、地域によっては高い住宅も制限されます。

都内全区がそのように制限を課されることはあり得ないと考えますが、特に住宅街といわれる区では制限を課す方向が強まっています。都内で少々狭くても好立地な場所を優先される方、要チェックです!

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