コラム

 公開日: 2016-05-14  最終更新日: 2016-10-05

なぜ建物の評価方法が一変するだけで、中古不動産が活性化するのか?

それでも新築が建つ日本

現在、中古物件が余っていながら、新築がバンバン建っている状況なのです。日本の中古住宅市場では、全住宅流通量(中古流通+新築着工)に占める中古住宅の流通シェアは約14.7%(2013年、国土交通省)。徐々にシェアは高まりつつあるものの、依然、欧米の6分の1程度と極めて低い水準にとどまっています。


この理由はさまざま指摘されていますが、資産価値という視点でみると、中古住宅の「建物の評価方法」が問題の一因でしょう。

極端な表現をすると、明らかに住宅の価値が回復・向上するリフォーム(設備の定期更新など)を行った物件も、管理がされていない放置状態だった物件も、20年~25年経てば建物は同じ「価値ゼロ」とみなされるのです。ピカピカ物件でもボロボロ物件でも、等しくゼロなんです。

評価がゼロの本当の問題点

結論からいうと、評価と実態が「乖離していること」、これが問題なのです。先の例でいうと、ボロボロ物件の価値がゼロ、これは問題ありません。ピカピカ物件の評価が高い、これも問題ないです。ピカピカ物件の評価がゼロということが問題なのです。

なにが問題なのでしょうか。

「自宅の建物評価が低いなんてやだな」ということが問題なのではありません。むしろ、評価額が下がり、相続税が少なくなり嬉しいことかもしれません。問題は、あなたのご自宅を買いたい人がおカネを借りられない、つまりは、あなたの物件が売れなくなることこそ問題なのです。

“実態”として8,000万円(=土地5,000万円+建物3,000万円)の価値があっても、その“評価”が5,000万円(=土地5,000万円+建物0万円)だとどうでしょう。あなたは8,000万円で売りたい、買い手も8,000万円で買いたい。しかし、銀行の評価は建物をゼロと評価し、「5,000万円までしか融資しませんよ」と言ってくるのです。

残りの3,000万円をキャッシュで払える買い手に限定されてしまいます。もしくは、泣く泣く5,000万円で手放すしかないのです。

中古×リノベは今後の主流に

これら評価方法一つとっても、中古住宅流通市場活性化の大きな阻害要因となっているのです。このような状況を見直し改善するため、国を挙げて建物評価の改善に向けた指針が策定されています。従来の基準とされていた耐用年数に囚われない評価をする柔軟な金融機関もでてきています。

今後こうした中古不動産に対する判断基準の改善が進むと、中古不動産の流通を間違いなく活性化させるでしょう。

そして中古住宅を購入してリノベーションするという手法も、今後増えていくと思われます。新築で7000万円を使うより、中古物件を4,000万円で購入して、1000万円かけてフルリノベーションしても、総取得費用は新築の相場を大きく下回るのです。


こうして中古住宅に対する見直しが行われると、新築・中古物件の需要と供給はこれから大きく変化していくことでしょう。新しい買い方に抵抗があることは分かりますし、もちろん新築にもいい点がたくさんあります。あなたご自身で、ゆっくり考えてみてくださいね。

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