コラム

 公開日: 2016-05-14  最終更新日: 2016-10-05

なぜ建物の評価方法が一変するだけで、中古不動産が活性化するのか?

それでも新築が建つ日本

現在、中古物件が余っていながら、新築がバンバン建っている状況なのです。日本の中古住宅市場では、全住宅流通量(中古流通+新築着工)に占める中古住宅の流通シェアは約14.7%(2013年、国土交通省)。徐々にシェアは高まりつつあるものの、依然、欧米の6分の1程度と極めて低い水準にとどまっています。


この理由はさまざま指摘されていますが、資産価値という視点でみると、中古住宅の「建物の評価方法」が問題の一因でしょう。

極端な表現をすると、明らかに住宅の価値が回復・向上するリフォーム(設備の定期更新など)を行った物件も、管理がされていない放置状態だった物件も、20年~25年経てば建物は同じ「価値ゼロ」とみなされるのです。ピカピカ物件でもボロボロ物件でも、等しくゼロなんです。

評価がゼロの本当の問題点

結論からいうと、評価と実態が「乖離していること」、これが問題なのです。先の例でいうと、ボロボロ物件の価値がゼロ、これは問題ありません。ピカピカ物件の評価が高い、これも問題ないです。ピカピカ物件の評価がゼロということが問題なのです。

なにが問題なのでしょうか。

「自宅の建物評価が低いなんてやだな」ということが問題なのではありません。むしろ、評価額が下がり、相続税が少なくなり嬉しいことかもしれません。問題は、あなたのご自宅を買いたい人がおカネを借りられない、つまりは、あなたの物件が売れなくなることこそ問題なのです。

“実態”として8,000万円(=土地5,000万円+建物3,000万円)の価値があっても、その“評価”が5,000万円(=土地5,000万円+建物0万円)だとどうでしょう。あなたは8,000万円で売りたい、買い手も8,000万円で買いたい。しかし、銀行の評価は建物をゼロと評価し、「5,000万円までしか融資しませんよ」と言ってくるのです。

残りの3,000万円をキャッシュで払える買い手に限定されてしまいます。もしくは、泣く泣く5,000万円で手放すしかないのです。

中古×リノベは今後の主流に

これら評価方法一つとっても、中古住宅流通市場活性化の大きな阻害要因となっているのです。このような状況を見直し改善するため、国を挙げて建物評価の改善に向けた指針が策定されています。従来の基準とされていた耐用年数に囚われない評価をする柔軟な金融機関もでてきています。

今後こうした中古不動産に対する判断基準の改善が進むと、中古不動産の流通を間違いなく活性化させるでしょう。

そして中古住宅を購入してリノベーションするという手法も、今後増えていくと思われます。新築で7000万円を使うより、中古物件を4,000万円で購入して、1000万円かけてフルリノベーションしても、総取得費用は新築の相場を大きく下回るのです。


こうして中古住宅に対する見直しが行われると、新築・中古物件の需要と供給はこれから大きく変化していくことでしょう。新しい買い方に抵抗があることは分かりますし、もちろん新築にもいい点がたくさんあります。あなたご自身で、ゆっくり考えてみてくださいね。

【無料】「来てよかった!」の嵐!マイホームの“買い方”が劇的にわかる講演会

「資産価値を生む住宅を購入するためにゼッタイ知っておくべき“7の秘訣”」 【過去の参加者様の声

●”買ってはいけない不動産”が一瞬で分かる無料アプリSelFin(セルフィン)
こんなこと聞いても…いいんです!
●ご意見・ご感想・疑問などなんなりとこちらへ!⇒【info@mitomi-estate.com】

この記事を書いたプロ

有限会社ミトミ [ホームページ]

不動産投資アドバイザー 加藤豊

東京都板橋区中板橋22-8 [地図]
TEL:03-5375-4533

  • 問い合わせ

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

4

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
メディア取材・取組み
イメージ

ミトミは「かし保険案内宣言店」として登録(首都圏既存住宅流通推進協議会)され、家を買う”前”の検査と、買った”後”の補償がセットになった、中古住宅購入者の不安を...

ミトミのサービス
イメージ

詳しくは「ミトミのホームページ」をご参照ください。※ミトミをご利用されたお客様の声※セミナーにご参加されたお客様の声■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 【...

プロへのみんなの声

全ての評価・評判を見る>>

 
このプロの紹介記事
有限会社ミトミの加藤豊さん

資産価値にこだわるマイホーム売買で、住み継ぐ暮らしを実現!トラブル相談も積極対応(1/3)

 不動産会社の店頭やHPには物件情報ばかり。その一方で、取引のリスクや業界の裏側まできちんと包み隠さず情報発信する会社があります。中古マイホームの売買に強い「有限会社ミトミ」です。代表の加藤豊さんは、周囲を笑顔にするとても気さくな人です。...

加藤豊プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

徹底して資産価値にこだわるマイホーム購入・トラブル解決

会社名 : 有限会社ミトミ
住所 : 東京都板橋区中板橋22-8 [地図]
TEL : 03-5375-4533

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

03-5375-4533

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

加藤豊(かとうゆたか)

有限会社ミトミ

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
このプロへのみんなの声

資産価値にこだわるマイホーム選びに目からウロコ!長い目でみて安心な住まいを購入できました!

マイホームの購入のお部屋探しを手伝っていただき、本当にあ...

S・I
  • 30代/女性 
  • 参考になった数(10

このプロへの声をもっと見る

プロのおすすめコラム
2月の住宅ローン金利はおおむね横ばい?
イメージ

 2月の適用金利は横ばい~引き下げ。年度末に向けた顧客獲得 vs 様子見 住宅ローンの2月の適用金利について、...

[ 賢い住宅ローンの組み方 ]

その物件、隣の不動産会社でも取り扱っています
イメージ

「あの不動産屋は気に入らないが、物件は気に入ってるんだよな。まいったなあ」そうお思いのあなた、迷うことな...

[ 不動産業界の仕組み ]

「非公開物件」が生まれる嘘のような5つの理由
イメージ

「非公開物件ですよ…」なんとも甘く魅力的な言葉でしょう。なにか自分だけが極秘情報を知った気分にさせてくれます...

[ 不動産業界の仕組み ]

掘り出し物件をみつける最も効果的かつシンプルな方法
イメージ

不動産の中には「掘り出し物件」といわれる誰もがうらやむ超好条件の物件が存在します(もちろんどんな物件も自分...

[ 不動産業界の仕組み ]

引き続き、ミトミのホームページでコラム発信していきます

 今後、不動産コラムは以下のサイトで発信します! これまで200コラムを執筆してまいりました。たくさんのご意...

[ 不動産業界の仕組み ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ