コラム

 公開日: 2014-06-21 

土地の面積が登記簿の面積と違う

土地の面積が登記簿の面積と違う

売却時に気付くことが多いですが、なんとなく土地の面積に誤差があるのではと思いつつも数十年経過し、土地の面積を実際に測ると、登記簿上の面積と違うことがあります。

昔の土地は、実際の面積より大きい「縄伸び」があるとか、逆に土地面積が小さい「縄縮み」があるなど、それは明治時代に行われた地租改正の結果が基礎になっており、誤差が多くそのまま登記され、現在に至っていると言われています。

地租改正とは、明治6年に明治政府が行った租税制度改革で、日本にはじめて土地に対する私的所有権が確立されました。

比較的、最近の開発行為などにより土地の区画割りをされた、土地の面積は登記簿と一致している事が多いですが、特に相続等により受け継いだ土地、登記された年代によりその精度には大きな違いがあり、実測面積と登記簿面積に差異が生じる事があります。

なかには、実測図がない場合もありますので、境界杭も不明という事になります。

例えば、登記簿面積200㎡が実測したところ250㎡と多い場合と、登記簿面積200㎡が実測したところ150㎡と少ない場合があります。

登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合には、地積の更正登記を行う必要が出てくる場合があります。

特に、売買の際には買主より地積更正を条件とされ、金融機関の融資審査に影響を及ぼすこともあります。

地積更正登記とは、実際の面積と登記簿上の面積が異なる場合に登記簿の面積を訂正するための登記手続きです。

この手続きを行うには、隣地所有者等の承諾が必要で、承諾には口約束ではなく承諾書及び印鑑証明書が必要になりますので、慎重を期する作業で実際の測量や地積更正手続きは、土地家屋調査士が行います。

また、境界杭が不明、争いがあるなど隣地所有者から承諾書がもらえない事もあり、その場合は、「筆界(ひっかい)特定制度」を活用することによって、公的な判断として筆界を明らかにできるため、筆界をめぐる問題の解決を図ることができます。

「筆界特定制度」の手続きは、土地の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の筆界特定登記官に対して申請します。

ただし、筆界特定の結果に納得することができないときは,裁判で争うことにより確定判決を受けることになります。

今回は、土地についての説明ですが、建物にも同様な事があります。

自分の土地が実測面積で登記されているか、確認することも大切な財産管理の一つです。

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