Q&A(このプロの回答)

中古一戸建てのリフォームのリスク
年内に住宅の購入を検討しています。中戸の一戸建ての購入は耐震や管理保持の程度加減がバラバラで購入のリスクが高いと言われました。中古の戸建購入時のその他リスクと購入までのフローなどアドバイス願います。
投稿日時:2010-07-29 22:07:37
住宅

後藤一仁 ごとうかずひと

後藤一仁の回答

中古戸建購入時のポイント

はじめまして。 株式会社フェスタコーポレーションの後藤です。

ところで今回、フニさんは年内に中古一戸建のご購入をご検討されていて、リスクが高いことを心配されているとのことですが、確かに10年間の保証やアフターサービスが付き、現行法のもとで建築された新築一戸建に比べますと、中古戸建は品質にバラツキが多く、見極める目を持つ必要があり、選定には細部まで注意をはらう必要があります。

しかし、それだけに中古戸建は「お宝物件」を見つけられる可能性も秘めています。

そこで、最良の中古一戸建てを選ぶために必要なポイントや考えられるリスク、購入までのフローを取り急ぎ、以下に整理しましたので、よろしければご参考下さい。


■接している道路を確認。
 →チェックポイントは、
 ・前面道路は、公道?それとも、私道?
 ・道路の幅は何メートルか?(4m以上あるか?)
  幅員が4mない場合は建築基準法上の道路か?
  道路後退(セットバック)が必要か?
 ・私道の場合、私道部分の所有者はどのような人か?
 ・私道の所有者との間に何か面倒な取り決め(協定)等はないか?
 ・私道の場合「通行・掘削の承諾書」と言う書類はあるのか?
などを確認します。

   
■「建築確認済証」や「検査済証」という書類があるかを確認。
 「建築確認済証」は建築前に図面や書類が建築基準法に則した建物かどうかを審査し、問題がないと判断された場合に発行されます。そして、建物が完成した時点で申請の通りにきちんと建てられているか検査して問題がないようなら(設計図書と相違がなければ合格)「検査済証」が発行されます。「検査済証」がない場合、その理由を確認します。(ただし20年以上前の東京都内では戸建住宅における検査済証のある物件の割合は約30%程度とのことですので、当時の中古戸建では検査済証のないケースもあります。)


■配管の敷設状況を確認
・第三者の水道管やガス管などが自分の土地を通っていないか?
・自分の水道管やガス管などが第三者の敷地を通っていないか?
・水道管の太さは何ミリか?などを確認します。

 
■地盤、海抜、浸水・地震被害状況予想を確認
昔、川であった場所を埋めて宅地化したようなところではないか?またすぐ隣に川が流れていないか(表から見ると普通の道や緑道になっているが下は川になっている暗渠のようなものではないか)?地盤は軟弱ではないか?過去に浸水した履歴などがないか?浸水する可能性はないか区役所の防災課やハザードマップで確認。また、地震時の被害想定図で地震時の震度予想などを調べましょう。地名に池、沼、谷、川などがついている街や、地盤沈下などで海抜0m以下地域などは気をつけましょう。周辺にクラックなどが入った建物や基礎はないか、地形は変な形ではないかを確認します。
また、地盤を知るには古地図が参考になります。(古地図は区役所の情報コーナーや図書館などにあることが多いです。事前に電話などで確認してから出向くと効率がよいでしょう)明治や昭和時代の古地図と今の地図をすり合わせて、購入しようとしている物件の場所が、かつて何であったのかを予め知っておくとよいでしょう。例えば、今は宅地でも、かつては水田であったり、沼、川であったり、はたまた、お墓であったり、工場であったり、戦争時代の施設であったりする場合もあります。
  

■どのくらいの規模の建物が建つか?関係法規を確認
将来建て替えをするに場合、同じ規模の建物が建つか、何か再建築を阻害するような法令や取り決めはないかなどを確認します。


■土地の境界・越境物・隣地所有者との共有物、高低差などを確認
接している隣地や道路との境界は確定しているか確認。隣地に本地からの越境物はないか?本地に隣地からの越境物はないか?隣地建物所有者と塀や門扉、下水道管など何か所有権を共有している物はないか確認。隣地との高低差は問題ないか確認。邪魔になる電柱や電線などがないか確認(移動は可か不可か)。地中埋設物はないか?土壌汚染はないか、また、埋蔵文化財の有無等を確認します。


■周辺環境や心理的瑕疵の確認
治安状況を確認。周辺に変な人が住んでいないか?生活に影響を及ぼしそうな団体の事務所や施設等がないか?自治会などに揉め事や行事に頻繁に参加しなければいけないルールなどがないか?周辺に嫌悪施設等はないか?近隣での協定など申し合わせ事項等はないか?隣地や周辺に建築計画があるかどうかの確認。 騒音、振動、日照、臭気、各種電波の受信状況、ゴミ捨て場の位置等を確認。また、本物件内や周辺で事件や事故等がなかったかを念のため確認します。


■生活利便施設状況の確認
近くにスーパー、コンビニエンスストア、商店街等の商業施設があるか、銀行等金融機関、医療施設、保育園・小中高等学校・大学、公園・緑地などがあるか、また、距離を確認します。


■建物面のリスクについて
建物面のリスクにつきましては、床のたわみや壁のひび割れ(クラック)のように、すぐにわかるものの他に「床下」や「天井裏」に潜り込み、建物主要構造部の劣化や施工状況を確認したり、「雨漏りの可能性」や「断熱材や筋かいの有無」など、目視では確認することができない部分を特殊な機材を使用して状態を確認したりしないとわからないこともありますので、なかなかご自身で把握することは難しいと思われます。どなたかお知り合いの建築に詳しい方に一緒に行ってもらい構造部分を中心に診てもらえればよいのですが、そのような方がいらっしゃらない場合は、念のためにホームインスペクション(建物調査、耐震診断などを利害関係のない第三者の建築に精通した専門家に行ってもらうサービス)を依頼することによって、ある程度ヘッジ出来ると思います。これだという物件が見つかり、「よし、購入しよう」という結論に至ったら、「安心」を手に入れるために一度、「ホームインスペクション」を行ってみるのもよいでしょう。(調査内容によって5万円位から20万円位で出来ると思います。)


■将来への備え
購入を検討している物件は、将来、売却できる物件か?売却するとしたら、いくらくらいで売却できるか?また、貸すことはできるのか?貸すとしたら、いくらで貸せるのか?をそれぞれ確認しておくとよいでしょう。

ちなみに、将来、貸せる物件、売れる物件をご購入なされることをおすすめいたします。


■購入までのフロー

【資金計画】
(どのくらいの価格の物件が購入可能か?月々の返済額はいくらか?
諸費用はいくらか?自己資金はいくらか?などを詳細に検討します。)

       ↓

【物件資料集め】

        ↓

【内見・街の確認】

       ↓

【調査・比較検討・購入意志決定】

       ↓

【購入申込】
(購入申込書に記名押印し売主へ提出します。)

        ↓

【住宅ローン事前審査申込】
(住宅ローンの事前審査を銀行などに申し込みます)

        ↓

【住宅ローン事前審査承認】

       ↓

【重要事項説明】
(売買契約の前に法律で定められた一定の重要な事項について説明を受けます。この重要事項説明書及び売買契約書の案のコピーを事前にもらい、よく確認し、疑問点は契約までに解決をしておくことが重要です。)

       ↓

【売買契約】
(売買契約書に記名押印し、契約を成立させます。物件価格の5%から10%くらいの手付金を売主に支払います。また、売買契約書に定められた金額の収入印紙を貼付します。)

       ↓

【住宅ローン正式申込】

        ↓

【住宅ローン正式審査承認】

       ↓

【金融機関との金銭消費貸借(住宅ローン)契約 】

       ↓

【最終物件確認】
引渡し前に、売主の荷物の搬出が終わり内部が空室になったところで、現地で売主、買主、仲介会社が立ち会って、建物内部等の最終チェックを行います。また、土地の境界の明示をうけます。  

       ↓

【代金決済・引き渡し・登記】
代金と諸費用を支払い、売主より登記必要書類、建物の鍵や土地境界確定図などを受領します。司法書士に所有権移転や抵当権設定などの登記手続きを依頼します。

       ↓

【ご引越・ご入居】


以上、ポイントを記載させていただきましたが、当然に注意事項は上記のみではありません。
調査の方法や上記詳細につきましてご質問等がございましたら、
お気軽にご連絡いただければと思います。


少しでもご参考になれば幸いです。

回答日時:2010-08-01

Q&A一覧に戻る

最近投稿されたコラムを読む
お客様の声
セミナーアンケートより一部をご紹介

銀座(@銀座おとな塾〔SANKEI GAKUEN〕)で開催させていただきました「家を買う前に必ず聴いておいてほしい『賢いマンション購入法』セミナー」は、有料セミナーにもかか...

本(著書)
東京で家を買うなら カバーデザイン

『東京で家を買うなら』 http://www.amazon.co.jp/dp/4426118581/ 後藤 一仁(著)  定価 本体\1,500+税 家の買い方は全国どこでも同じではありません。東京...

 
このプロの紹介記事
不動産コンサルタント 後藤一仁さん

「顧客満足」を超えた「顧客感動」でファンを増やす(1/3)

 不動産物件を探す場合はインターネットの検索サイトや情報誌などさまざまな手段がありますが、初めての不動産取引には不安がつきものです。そんな不安を解消してくれるのが、東京を中心に不動産の「買う・売る・借りる・貸す」を一般個人の方むけにわかりや...

後藤一仁プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

28年の経験を活かし、不動産を通じてあなたを幸せにします!

会社名 : 株式会社フェスタコーポレーション
住所 : 東京都中央区銀座7-13-6 [地図]
TEL : 03-5911-7200

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

03-5911-7200

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

後藤一仁(ごとうかずひと)

株式会社フェスタコーポレーション

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる
プロのおすすめコラム
マイナス金利、マンション購入者にとってのメリットとデメリット。
イメージ

 住宅ローン金利は、軒並み過去最低水準 日本銀行が、金利を低く誘導することで景気を回復させ、デフレからの...

[ マンション購入と住宅ローン ]

【 フジテレビ 『ノンストップ!』 スタジオ生出演情報】
イメージ

20日のフジテレビ情報エンターテイメント番組『ノンストップ!』(午前9:50~11:25)http://www.fujitv.co.jp/nons...

[ テレビ出演情報 ]

『東京で家を買うなら』重版決定!! 感謝を込めて書籍プレゼント!
イメージ

  『東京で家を買うなら』 が、紀伊國屋書店渋谷店 『総合1位』、アマゾンベストセラー『1位』(家選び)などを獲...

[ 書籍『東京で家を買うなら』 ]

首都直下地震! 家を買ってしまってからでは遅すぎる! 東京の危ない場所とは? 

東京にマンションや一戸建てを購入したいと思っているけど、買って、数千万円の住宅ローンを背負ってしまって、本...

山手線 「最も標高の高い駅、低い駅」
イメージ

普段、何気なく乗っている山手線。車内を見渡してみると、一人で乗っている人もスマホなどを見ているか、目を閉...

[ 東京の地形・地盤・標高・海抜・地震安全性 ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ