コラム

 公開日: 2012-09-15  最終更新日: 2015-03-20

「中古戸建て」選びのキーワード! 「新・新耐震」とは?

住宅などの建物が備えていなければならない建築上の強さは「建築基準法」という法律が定めています。
建物の耐震性については、今まで、日本が大きな地震を経験するたびに法を改正してその基準を強化してきました。

1950年に建築基準法が制定され、1968年の十勝沖地震を受け、1971年(昭和46年)に改正された後、1978年に宮城県沖地震にあい、1981年に大改正され、

万が一、大地震時が起きても倒壊しないように、また、中地震時には損壊しないために(直せば住み続けられるように)、新しい耐震基準が施行されました。

そう、「新耐震基準」です。

この「新耐震基準」は、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して適用されていて、

それ以前に建築確認を受けた建物である「旧耐震」とは区別されています。

当然、「新耐震」は、「旧耐震」より、地震に対して強固につくることが義務づけられており、大地震を想定して、震度6以上の地震でも倒壊することのないレベルと言われています。

注意すべきは、

新耐震=「1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物」であり、
新耐震=「必ずしも、1981年6月1日以降に完成した建物なら全部OKという訳ではない」ということです。

「新耐震」の建物かどうかを判断するには、建築確認を受けてから建物が完成するまでの工事期間を考慮する必要があり、新耐震基準で建てられた建物の完成年月は、1981年6月1日より、木造建物でも数ヶ月、マンションなら数年、後になりますので、注意が必要です。

中古住宅を選ぶ際は、極力この「新耐震基準」で建てられた建物を選ぶのがセオリーとなっています。

と、ここまでは、恐らく住宅購入に関心のある方々は、基礎知識として、ご存知だと思うのですが、実は中古マンションではなく、中古木造住宅を検討されている方が忘れてはならないのが、

2000年(平成12年)6月1日以降に施行された「改正建築基準法」、いわゆる「新・新耐震」です。

(現在の木造住宅の耐震基準は、2000年6月に改正された建築基準法が基本となっていますので、1981年6月改正の「新耐震」と区別するために、一部では「新・新耐震」と呼ばれています。)

よく、中古住宅を購入する際には、1981年6月以降に改正された新耐震基準で建てられているか否かが重要と言われますが、鉄筋コンクリート造のマンションと違い、木造住宅では、まだその耐震性能は万全とは言えない場合があります。

なぜなら、1981年6月以降の新耐震基準では、木造住宅に対する構造規定は、まだ不確定な項目が多かったために、導入後も、2000年(平成12年)までは、法律による強制がなく、設計者の自主的な判断に委ねられていた部分もあったことから、必ずしも新耐震基準に沿っているか否かは、わからず、現場現場で品質は異なると思われるからです。

もちろん、きちんと建てられている建物も数多くあると思われますが、法規制がなかったために、1981年6月以降だからといって、

「必ずしも新耐震に基づいて建てられているかどうかはわからない」ということは、知識として知っておいた方がよいと思います。

この「新・新耐震」は、1995年の阪神淡路大震災を受けて、2000年(平成12年)に、地盤調査の規定や、地耐力に応じた基礎構造、耐震壁の配置バランス、筋かい金物使用の規定など、大幅に耐震性能の強化が行われ、その耐震性能は2004年の新潟県中越地震で実証されたとも言われています。

もちろん、戸建の購入では、いくら地震で崩れない建物だとしても、建物そのものが水没してしまうような場所だったり、土地が不同沈下してしまってはいけませんので、土地のチェックも欠かせないことは言うまでもありません。

住宅の建つ場所の標高や、軟弱地盤ではないかの確認、活断層有無のチェック、液状化可能性のチェック、浸水被害・土砂災害可能性のチェック、その場所がかつて何であったか?などのチェックも必ず行いましょう。

また、区役所などで近隣のボーリング調査(地中に孔を掘り、地質などを調べる調査:区役所に行くと教えてくれます)の記録を確認したり、現地で周辺建物の基礎や外壁にヒビが入っていないかどうかのチェックなども忘れずに行いたいところです。

中古の木造住宅購入を検討されている方は、この『新・新耐震』施行年月を目安に選定するというのも一つの方法ですが、中古戸建てはマンションと比べて、比較的小さな事業者が建てていることが多いため、現場現場でかなり品質にバラツキがありますし、中古建物のコンディションや耐震性能を一般の方が見た目で判断するのはかなり難しいことから、、もし気に入った物件が見つかって、真剣に購入を検討されている場合、念のため、購入(契約)前に、建築の専門的知識を持つ第三者による、『建物診断(インスペクション)』や、『耐震診断』を受けておくのもよいと思います。

不動産コンサルタント 後藤 一仁


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