コラム

 公開日: 2016-03-05 

不動産売却のリスクを考えてみる

投資目的で購入した不動産を売却しても、思うような収益にならないことがしばしばあります。
ここでは、不動産売却時におさえておきたいリスクを紹介します。

人口減少、空室、相続税など不動産売却にはリスクがいっぱい

不動産の価格が下落している原因は、日本の少子高齢化が加速し、人口が減少し続けているためだと考えられます。

ご家庭に子供が2~3人だった時代は、独立すると子供ひとりひとりに住宅が必要でしたが、出世率の低下により1人っ子のご家庭が多くなり、両親から住宅を相続するだけでよくなり、新しい住宅の需要が激減し買い手も少なくなっています。

さらに、子供がいないご家庭も増えており、住宅の所有者が亡くなると売りに出されたりして住宅がだぶついている状況です。政府は危機感をもって、空き家対策に力を入れ始めました。

マンションやアパートの空室が目立ってくると、管理費や修繕積立金などの共益費がオーナーにとっては重い負担になり、不動産購入への意欲をそいでしまいます。

首都圏から離れた場所にある築30~40年のマンションは、100万円台で売り出されることも珍しくありません。
また、2015年1月から改正相続税が施行され、基礎控除額が引き下げられ、相続税が高くなったことも原因の一つです。

一方、経済状態により、あるいは不祥事などにより、不動産は値崩れすることがあり、時間がたてばほとんどが回復するにもかかわらず、そのタイミングで売らざるを得ない時は専門家に相談して方策を考えることが必要です。

不動産売却における隠れた瑕疵(かし)の損害賠償のリスクについて

隠れた瑕疵(かし)により損害賠償を請求される可能性もあります。

例えば、売り主が買い主に物件を引き渡した後、買い主が物件をリフォームしました。
リフォームの際、住宅の土台に雨漏りが要因とみられる腐食が見つかり、修繕する費用の一部を負担してほしいと買い主から言われることがあります。

ただ、売り主が個人で、買い主と瑕疵担保責任を負わない特約を付けた売買契約を結んでいれば、売り主は瑕疵担保責任を一切負わなくてもよいのです。
売り主が瑕疵を知りながら買主に告げなかったときは、瑕疵担保責任を負わない特約は無効となります。

不動産売却における抵当権の抹消について

抵当権を抹消しないと、住宅ローンが残っている不動産は売却できません。

例えば、ローンが払いきれなくなって、売却を考える場合。3,000万円で住宅を購入して2,000万円の借金が残っており、住宅の売却価格が1,500万円だった場合、差額500万円は自分で用意しなければ、抵当権を抹消できません。

住宅ローンが返せなくなっている方が、500万円も用意することはまず不可能ですよね。
このように、債務超過になると売りたくても売れないことがあり維持費ばかりがかさんでいきます。

こんな時は、そのままだと債権者(銀行など)から競売にかけられてしまいます。そこで、切羽詰まらないうちに、任意売却という方法を考えましょう。売却から借金返済、新しい住まいまで面倒を見てくれる専門家もいます。手数料を払っても、結果的に助かることになるでしょう。

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