コラム

 公開日: 2016-03-03 

不動産売却の際に利回りが重要な理由

不動産を保有し運用したからといって必ずしも、この先利益が保証される訳ではないことはご存じだと思います。
ただ、利回りの計算方法などをしっかり行えば利益が確保できる可能性はあります。
ここでは、不動産売却の際に利回りが重要な理由を紹介します。

不動産売却における表面利回りと実質利回りについて

不動産投資の採算性を考える上で重要なのが利回りですが、利回りには表面利回りと実質利回りがあります。

収益物件の利回りといえば、(年間家賃/購入価格)で算出されますが、これは表面利回りといって、実際の利回りを表していません。

例えば5,000万円で購入した不動産が、年間630万円の賃料収入があるとすると、[630万円(年間家賃)÷5,000万円(購入価格) ]×100=12.6%(表面利回り)となります。

一方、実質利回りは、不動産の購入時にかかった手数料や不動産取得税を購入価格に上乗せした上に、年間家賃からは固定資産税や管理費などの諸経費を差し引かなければなりません。

手数料の内訳は、仲介手数料をはじめ、司法書士報酬、各種登記費用、ローン保証料、ローン手数料、団体信用生命保険、火災保険料(+地震保険)です。

例えば5,000万円で購入した不動産が、年間630万円の賃料収入があるとすると、[630万円(年間収入)-100万円(諸経費)]÷[5,000万円(購入価格)+300万円(購入時の手数料と不動産取得税) ]×100=10%(実質利回り)となります。
表面利回りと実質利回りでは2.6%の差があります。

運用期間中のリスク

不動産のDCF(Discounted Cash Flow)割引率は長期金利に勝たなければ投資の意味がありません。
不動産には運用上、多くのリスクがあります。運営管理費の上昇、空室、自然災害、流動性、店子の信用などです。
一方、利益拡大のチャンスもあります。運営管理費の削減、売却価格の上昇、賃料の増額などが考えられます。
これらを考慮すると、割引率分析よりも、将来キャッシュフローの予測分析が重要であることが分かります。

不動産運用におけるインカムゲインとキャピタルゲインについて

家賃収入から得られる収入をインカムゲインといって、不動産を保有し続けることで継続的に現金を受け取ることができます。

インカムゲインを目的とする不動産の保有は、多くの不確実な要素を踏まえ、綿密な計画を立てることが重要なので、専門家やパートナーを味方につけることが重要です。

一方、不動産を売却した時の損益をキャピタルゲインといい、インカムゲインとは対照的な不動産の運用方法ですが、この二つのゲインの合計が購入から売却までの何年間かの運用益となります。

不動産売却のタイミングと利回りについて

不動産を売却するタイミングはとても重要です。
不動産で運用する場合は売却時期をいつも意識して、運用益が最大になるように売りのタイミングを計らなければなりません。

購入者はインカムゲインで利回りを求めますので、現在の賃料が高いほど高く売れることになります。そこで、最近よく見られるのが、フリーレントというマーケティングです。
10万円の賃料の部屋で2か月のフリーレントを付けると、年間収入は100万円ですが、賃料は10万円ですので、利回り計算時は120万円/年の賃料になります。
9万円に値引きして入居がついたとすると、年間収入は108万円で、フリーレントを付けるより収入は高くなりますが、売却時は108万円/年の賃料になります。

運用期間中と売却時、両方のことを考えてマーケティング、メンテナンスをしていくことが重要です。

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