コラム

 公開日: 2016-01-21 

不動産売却の税金対策を前もって知っておこう

不動産を売却する際には、さまざまな税金が関わってくることはご紹介しましたが、事前に対策を知っておくことで、場合によっては節税ができます。
ここでは、不動産売却における長期譲渡所得、短期譲渡所得、特別控除の特例で定められた特別控除額、税金対策について紹介します。

不動産売却における短期譲渡所得と短期譲渡所得について

不動産の売却による所得を譲渡所得と呼び、譲渡価額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引くと課税譲渡所得金額となります。

譲渡所得には、長期譲渡所得と短期譲渡所得があり、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるか、5年以下かで分けられます。

あなたが不動産の物件を5年超所有していた(長期譲渡所得)場合は、課税譲渡所得金額×税率20%(内訳:所得税15%、地方税5%)=税額となります。

一方、不動産の物件の所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)には、課税譲渡所得金額×税率39%(内訳:所得税30%、住民税9%)=税額となります。

短期譲渡所得に比べ、長期譲渡所得の方が税率で、優遇されています。

ちょっと横道ですが、バブルの頃、不動産を転売目的で買っては売って利益を得る土地ころがしが、不動産価格の上昇に拍車をかけていたことからこのような措置が出来ました。
今となっては想像しにくいと思いますが、2,500万円で買ったマンションに3年住んで3,000万円で売る。そして3,500万円のマンションに住み替え、またそれを4,000万円で売るという事を、ごく普通のサラリーマンでも当然のように行っていました。当然ローン残高は増えましたが、給料も右肩上がりでしたから

その悪質なものが土地ころがしで、業者が値上がり目的で売買を繰り返し、高値で売り抜けることが横行し、結果的に不動産価格が普通のサラリーマンには手の届かないものになって行ったのです。

不動産売却における特別控除の特例で定められた特別控除額について

不動産を売却した際に、特別控除の特例によって決められた特別控除額が譲渡所得から差し引かれますが、特別控除の特例には要件があり次の通りです。

国や県などが行なう公共事業などによって、不動産を売却した際は、特別控除額が5,000万円です。
特定土地区画整理事業などによって、土地を売却した際は、特別控除額が2,000万円です。
特定住宅造成事業などによって、土地を売却した際は、特別控除額が1,500万円です。
農地保有の合理化などによって、土地を売却した際は、特別控除額が800万円です。

不動産売却における税金対策について

不動産を買うときにいろいろかかったお金は、売るときに売却のための費用として経費にできます。

建物については経年劣化分だけ減価償却しなければなりませんが、土地は買値のままです。
このため、領収書などの書類は契約書や登記識別情報と一緒にして紛失しないようにしてください。
さらに不動産を売るときにかかったお金は売った値段から差し引けます。
これも売却のための経費です。
契約書とともに保存して確定申告に添付します。

経費として認められるのは次の通りです。
・契約書に貼り印紙税
・不動産屋さんに払った仲介手数料
・司法書士さんに払った報酬、登記免許税
・購入前後の土地の測量費や造成費、ほかの契約を解除して購入した場合はその徳の解約金

領収書は失くさないように、重要書類と一緒に取っておきましょう。

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