コラム

 公開日: 2016-01-06 

不動産売却にかかる手数料はどう決まる?

不動産を個人売買で売却する人もいますが、不動産の売買は色々な法律も絡んでくるので、あまりおすすめできません。
不動産を売却する際は、仲介業者に依頼して買い手を探してもらうのが一般的です。
不動産の売買が成立した場合、仲介業者に手数料を支払わなければなりません。
ここでは不動産売却にかかる手数料について紹介します。

不動産売却における仲介手数料について

不動産の売り手が仲介業者に依頼して不動産が売却できた場合、仲介業者に成功報酬を支払うことになります。この成功報酬を仲介手数料と呼びます。
ただ、仲介手数料は成功報酬なので、不動産の売買が成立しなければ支払う必要ありません。

業者は、買い手と売り手、それぞれ自分の顧客から「物件価格の3%+6万円+消費税」の手数料をもらいます。これは物件価格が400万円以上の場合です。ここではこの前提でお話します。

この計算式は法定上限額を求めるものです。あたかも法定額と誤認させるような言い方をする業者がありますので気を付けてください。仲介手数料は不動産業者との話し合いによって値引きも可能です。

<例えば>4,000万円の物件の売買契約が成立した時には
売り手は自分の依頼した業者に(126万円+消費税)を上限に手数料を支払います。
買い手もまた自分の依頼した業者に(126万円+消費税)を上限に手数料を支払います。
もし、売り手も買い手も同じ不動産業者に仲介を依頼していた場合、業者は(252万円+消費税)を上限として手数料を受け取ることが出来ます。

不動産売却における仲介手数料を支払う時期と値引きについて

仲介手数料を支払う時期は、物件を売り手から買い手に引渡される際に一括で支払うケースか、物件を契約する時に半分、物件の引渡しの際に残りの半分を支払うケースが一般的です。
仲介手数料を支払う時期は、契約した不動産屋さんに事前に確認しましょう。

通常不動産屋さんは仲介手数料の中で物件の調査をしたり、宣伝をしたり、お客さんを案内したりといった経費を賄います。もし仲介契約の期間内に買い手が見つからなかったり、契約が無効や取り消しになった場合は、仲介手数料は支払う必要ありません。不動産業者はそれまでに掛けた経費は回収できません。
依頼者から特別な広告、宣伝などを頼んだ場合はその広告費は別途有料になります。

最近は仲介手数料無料をうたう会社もあります。こういう会社はかかった経費をどうやってまかない、収益をどこから得ているのでしょうか。会社の収益システムがどうなっているのか聞いてみましょう。タダより高い物はないといいますよね。

不動産は動く金額が大きいので信頼できる不動産業者に巡り合うことが大切です。
でもそういう業者がどこに居るのかわかりませんね。周りの経験者に聞いたり、利害関係なく専門家を紹介してくれるコンサルタントやアドバイザーなどに依頼して紹介してもらうのが安心です。

不動産売却における囲い込みについて

こちらが売り手である場合は、不動産を購入してくれる買い手が必要です。買い手も不動産業者と媒介契約を結んで、家を探し、契約の手続きを依頼します。

例えば、売り手が契約した不動産業者と買い手が契約した不動産業者が同一ということもあり得ます。

たまたま購入物件を依頼しに来たお客さんが、あなたの物件を気に入ることもあるわけで、これは不動産業者にとってラッキーにも2倍の収入が得られるパターンです。

このような2倍の収入を目論んで、不動産業者は買い手が自分のところに来るまで売り手を待たせることがあり、これが新聞紙上を賑わせた囲い込みという手法です。
これがめったにないラッキーなら、どの不動産屋さんも手数料収入は3%を少し超える程度でしょうし、すべてが両手なら6%です。

ところが、2015年4月に流出したデータを掲載したDIAMOND onlineによると、大手では5%超えているところもあるようで異常です。大手なら安心とはとても言えませんね。
囲い込みはあなたの不動産が早く高く売れることを妨害する行為ですので注意してください。

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