コラム

 公開日: 2016-01-04 

不動産売却の流れについて

不動産売却を考えているみなさんがどのような流れで誰と契約し、どのようにして不動産が売却となるのか、全体の流れを知ることは重要だと思います。
ここでは、不動産売却の流れについて紹介します。

不動産売却における宣伝活動の流れについて

媒介契約を結んだ不動産業者は、自社の顧客や見込み客に新しい物件が出ましたよ、と案内を掛けます。
適当な買主が見つからなければ、あなたの不動産の宣伝活動をスタートさせます。
まず、不動産業者は、あなたの不動産を、自社のホームページ、新聞広告などに掲載したり、チラシを配ったりしてお客を探します。そして不動産流通機構のレインズに登録します。

レインズ(不動産流通標準情報システム)は、国土交通大臣が指定する全国に4つある不動産流通機構が運営している流通不動産のデータベースです。

最新の不動産情報を配信するレインズには、ほとんどの仲介業者などが登録しているため、あなたの不動産の情報は業者ならだれでも見られるようになり、多くの顧客の目に留まるようになります。

ただ、あなたと不動産屋さんが一般媒介契約を結んでいる場合は、レインズへの登録の義務はありません。
専属専任媒介契約の場合は5日内、専任媒介契約は7日内にレインズへ登録しなければなりません。そして登録したことを証明する書面を依頼者に渡さなければなりません。

でもそのような書類があることも知らない人がほとんどです。そして、レインズは業者しか見られないデータベースなので、あなたは本当に登録されたかを知る方法がありません。
一度ほかの不動も産屋さんに行って、自分の物件が売りに出ているか、さりげなく聞いてみましょう。

登録しないまま、業者が自社で顧客を探すまで、商談中ですといってほかの業者に見せないことも有ります。これを囲い込みといって、一時マスコミなどでも問題になっていましたが、相変わらず横行しています。囲い込みのメリットは売り手と買い手の両方から仲介手数料を得られることで、1つの不動産の取引で2倍の収入が得られるので、皆これを目指しています。これを両手取引といいます。1つの不動産を売って100万円貰えるか200万円貰えるかは大いに違いますから当然です。

なぜこれが問題なのでしょう。業者は多少安く売っても両手ならかなりの利益をあげられるので、広く募集を掛ければ早く、高く売れる可能性をつぶしてしまうからです。両手の場合、買い手が付きやすい値幅の最低ラインで契約が成立する場合も多いです。

仲介業者や購入希望者への対応について

次に、レインズの登録や各広告媒体を閲覧し、あなたの不動産に興味を持った仲介業者や購入希望者の問い合わせに対応します。
もし、見学を希望された場合は、室内や敷地などを整理整頓して、少しでも見た目を良くすることは重要です。

また、不動産業者が購入希望者に対して申し込み手続きを行なう際に、条件交渉として購入価格、代金の支払い方法などが話し合われることがありますので、事前に不動産業者に自分の希望を提示して、納得いくまで話し合いましょう。

不動産売却における契約の流れについて

買い手が見つかると契約になり、売り手は自分の物件の状況を不動産業者にきちんと告げます。不動産業者は買い手に重要事項の説明を行った後に契約を結びます。

契約後、お互いに契約をやめてもっと良い相手と契約をしたいと思いなおせる期間を設けるために、解約手付けを買い手が払います。

買い手は、期限内ならこの手付金を放棄することでもっといい物件を買うために無条件で契約を解除できますし、売り手が解除したいときは、まず手付けを返して、それと同じ金額を解約金として相手に払います。

買い手と売り手双方がこの期間中であれば、もっといい相手に乗り換えることができます。
3,000万円の契約を、200万円の解約金を払って解除し、3,500万円で買うという相手に乗り換えてもいいのです。

その期間が過ぎたら、お金をもらって不動産を引き渡す同時履行が行なわれます。
同時履行では、同じ日にみんな集まって、お金の払い込み、鍵の引き渡し、登記の依頼と登記を全て済ませます。
「いっせーの」です。これで基本的に完了です。

瑕疵担保責任について

物件に気づいていない瑕疵があった時には、売主であるあなたは補償しなければなりません。期間などは特約で決めることが出来ます。
この瑕疵保証期間を特約で決めないと、民法が適用され、買主が瑕疵を発見してから1年以内なら補償に応じなければなりません。この1年という期間は長いでしょうか、短いでしょうか。

発見してからですから、購入後10年してから発見しても、30年してから発見してもその1年以内に申し出が有れば補償しなければならないのです。これでは大変です。
業者が売主の場合は、買主に不利になる特約は、本来無効とされますが、瑕疵についてはあまりに責任期間が長くなるので、引き渡しから2年以上の期限をつけることが認められています。

ただし、業者ではない人が売主の場合はそのような規定はありません。契約自由の原則で、瑕疵担保責任は負わないという契約も有効です。しかし買主は認めないでしょうから、契約が成立しません。きちんとした仲介業者ならば、契約書に双方が納得できる内容で特約を入れているはずです。よく確認してください。

専門業者を通さない個人取引ではこのような落とし穴もあるので気を付けましょう。

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