コラム

 公開日: 2015-12-31 

不動産売却の方法について

初めて不動産を売却しようと決心しても、「買い手をどうやって探したらいいか?」ということや、「相場はどうやって調べたらよいか?」など疑問は尽きませんよね。
ここでは不動産売却の方法について紹介します。

不動産売却における情報収集と査定の方法について

自分が保有しているアパートやマンションといった不動産が「いったいくらで売れるのか」ということは、多くの方が気になることでしょう。

例えば、自分のマンションの立地、間取り、築年数が似た物件が売り出されていないか、不動産情報サイトや不動産情報サイトで調べるのも一つの方法です。

また、不動産業者による簡易査定や訪問査定があります。査定は無料が普通です。

簡易査定では、近隣の成約事例を調べ、机上で推察するもので、実際の時価とは若干異なる結果になることもありますが、相場を知る上では有効な手段です。

一方、訪問査定では、不動産業者が実際に現地調査を実施してより正確な査定額を割り出します。不動産の査定額が判明すれば、売値の目安がわかりますよね。

個人売買で不動産売却する際は注意

不動産を売却するときは、不動産業者に仲介を依頼するのが通常です。
不動産の売買における仲介とは、不動産業者などが、売り手と買い手の間に入り、不動産の売買契約を成立させることです。

たまに不動産業者を通さないで知り合いに売却する方もいらっしゃいますが、高額な商品の売買契約で、法的にもきちんとしておかないとトラブルのもとになりますので、あまりおすすめしません。手数料を払って信頼できる不動産業者の知恵を借りる方が安心です。大切なのは信頼できる専門家であることです。

不動産売却の依頼をする際に、不動産業者と結ぶ契約の方法について

不動産業者に売却を依頼するときは媒介契約を交わしますが、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類のパターンがあります。

一般媒介契約では、売主は、同時に複数の不動産会社と契約できるため、不動産を見てもらえる機会が多くなるメリットがある反面、デメリットとして不動産会社から売り手へ販売状況を報告する義務がないため、販売活動を積極的に行なってもらえないこともあります。
また、売主はほかの業者にも依頼していることを教える義務がある契約形態と、教えなくても良い契約形態があります。教える契約の場合に、行っていなかった業者を通して売却した場合は、元の業者から広告費などの損害賠償を請求されることもあります。

専任媒介契約では、売り手は1つの不動産会社とのみと契約します。不動産会社から売り手へ2週間に1回以上は販売状況を報告する義務があるため、販売活動を積極的に行なってもらえるメリットがある反面、不動産を見てもらえる機会が少なくなるデメリットもあります。ただし、レインズという市場に出ている不動産の情報を登録するデータベースに7日以内に登録する義務がありますので、ほかの不動産業者もあなたの物件が売りに出ている事を調べられます。

専属専任媒介契約は専属が付くだけでよく似ていますが、お互いの義務がより厳しくなります。大きく異なる点は、専任媒介契約は自分で買い手を探すことができますが、専属専任媒介契約は自分で買い手を探すことはできません。媒介契約をしてしまってから、買い手が見つかっても、勝手にその人と契約できません。
もし、不動産会社と専属専任媒介契約を締結している状態で、自分で買い手を見つけ、売買契約を締結してしまったら、不動産会社に違約金を支払わなければなりません。
販売状況の報告義務も1週間に1回以上、レインズへの登録も5日以内となっています。

契約は権利と義務のお約束ですから、自分にとって一番良い形態を選びましょう。

私が家を売却した8回の経験から、早く決めたいなら専属専任が良いと思っています。不動産業者と親密になれますし、お互いの信頼関係も作りやすいので、希望を言って一生懸命仕事をしてもらえます。

ただし、前にも言っていますが、信頼できる、専門家としての不動産業者さんでなければなりません。業者と顧客には大きな情報格差があります。大事なことをわざと言わなかったり、言うべきことをオブラートにくるんだりされても、顧客はわかりません。
周りの経験者に聞いたり、利害関係のないアドバイザーに聞いたりすることが大切です。

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