コラム

 公開日: 2015-12-27 

不動産購入で家賃収入を目指す方へのアドバイス

アパートやマンションを購入して家賃収入で安定収入を得ようという考え方があります。
ただ、賃貸経営にもメリットとデメリットがあり、経営的視点が必要なので紹介します。

不動産を購入し賃貸経営する際のメリットについて

アパートやマンションといった不動産を購入して、健全な賃貸経営ができれば、毎月安定した家賃収入が見込まれ、不動産を資産として家族に残せます。不労所得と言われるように、毎日9時から5時まで働かなくても家賃が入ってきます。

金融機関などから融資を受けてから賃貸住宅の経営を始めることが多いので、初期投資が最小限に抑えられます。このとき生命保険を使ってローン残高の保障をつけておけば、もしもの時に、家賃収入をもう一つの遺族年金として家族に残せます。
駐車場などの非住宅用地に比べ、賃貸住宅は固定資産税、都市計画税といった税金が安くなります。

不動産を購入し賃貸経営する際のデメリット

立地や環境、近隣の賃貸相場のリサーチなどを不動産会社任せにすると、無理な賃料設定になっていることが有ります。不動産会社は不動産を売るのが目的ですから、見かけの利回りを高く見せるために、高めの家賃設定で見積もって来ます。
こんな場合は、初めの数年は何とかなっても、経年ごとに空室が多くなって収入が減り、ローンの返済が出来なくなります。
ローンのほかにも、固定費である火災保険、地震保険、固定資産税、管理運営費などが家賃で賄えなければなりません。

適正家賃であったとしても、10~20年もすると老朽化などで、空室が目立ってくる可能性がありますので、計画的にお金をかけてメンテナンスして行かなくてはなりません。時代の要求に合わせて必要な設備を入れていくことも必要です。

長期計画を立て、老朽化した賃貸住宅をリフォームして行きます。家賃の見直しも必要に応じて行う必要があります。
賃貸住宅が火災、地震などの災害などに遭って倒壊や焼失することもあるので、保険に加入しなければなりません。建物の壁などが落下して通行人にけがを負わせるかもしれませんので、賠償責任保険も必須です。
変動金利のローンを利用した場合の金利上昇による返済額の増加にも注意が必要です。また、現金が必要になって、短期で売却せざるを得ない場合は、思いのほか大きな売却損が出る可能性があります。

大家業という事業をしっかり勉強して、経営者としての意識を持ちましょう。わからないことは専門家のアドバイスを受けていくことも大切です。

家賃収入が収入の大半を占める経営的視点が必要

収益物件を考える場合は経営的視点が不可欠です。収支見積書を作成しましょう。
これは購入時に不動産屋さんが作成してくれる場合も多いのですが、うのみにせずに、数字を検証してください。
具体的には、収益を得られる計画をしっかり考え、最終的に不動産を売却した際に、投資した元本をいくらくらい維持できるかを考える出口戦略などが必要です。

収益を得られる計画で重要なのは、家賃、駐車場料金、共益費、礼金、更新料などの収入と、支出となるローン返済、修繕費、火災保険などの保険料、税金、諸経費をしっかり考え、計算することです。

例えば、収入の大半を占める家賃については、周辺の家賃相場とあまりかけ離れないようにしてできるだけ空室率を下げるようにしましょう。

また、賃貸住宅を購入して30年も40年も家賃を生み出してくれるわけではないので、自分の年齢と家族のライフステージ、築年数、何年持つかを考えて購入することも重要です。
収益物件は利便性が命なので、良い物件が見つかるまで妥協せずに探すことも重要です。

さらに、マンションやアパートを購入する際は10~20年後の運用や売却の収支を予測することも必要です。
給与収入がある間は、給与所得と事業所得の合算による節税メリットがあるので、借り入れをいくらにするかを、総合的に考えられるような視野も求められます。

不動産投資の投資効果を測るDCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)

また、DCF法(ディスカウントキャッシュフロー法)は、不動産投資のような長期の投資効果を測る収益計算には欠かせない手法です。

DCF法では、お金の時間的価値を考慮して、投資とキャッシュフローの関係を考えます。このとき、投資回収期間を考慮しますので、いつまで持つかという出口戦略が必要になります。

また、IRR(内部収益率)は、収益性の比較に有効な分析です。DCF法、IRRについては別の機会で説明しますが、このような分析ができるように勉強して、稼げる賃貸経営者を目指していただきたいものです。

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