コラム

 公開日: 2015-12-25 

不動産購入の名義はどうするのがお得?

不動産を購入した人が名義人になることが望ましく、原則として共有名義は避けるのが賢明です。とは言え高額な買い物ですから、何人かで資金を用意することも多いですね。色々な事情で実際に購入した人と名義人が異なることもあります。
ここでは、妻名義、子供名義、共有名義で不動産を購入する際の注意点を紹介します。

妻名義で不動産購入する時の注意点について

妻が出資してマンションや一戸建てなどの不動産購入する場合、基本的にお金を出す妻の名義にしておくことが正しい登記です。
妻が単独で住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、妻が住宅ローンの名義人となります。

住宅ローンを使って住宅を取得する場合、住宅ローンの名義人の金利負担を減らすために作られた住宅ローン減税制度があることはご存じだと思います。

住宅の床面積が50㎡以上であることや、借入金の償還期間が10年以上であることなどを満たせば、住宅ローン減税制度を利用できます。

住宅ローン減税制度では、10年間、住宅ローンの残高の1%を所得税から控除されます。控除しきれない分は住民税からも控除してくれます。

住宅ローン減税制度は住宅ローンを利用する個人で申請することになりますので、住宅ローンの名義人(妻)の所得税と住民税しか減税の対象となりません。
もし、妻より夫の年収が多い場合、色々な控除を夫に付けている場合が多いので、妻は扶養控除などの各種控除を受けていませんので、税額が高くなります。

例えば年収400万円扶養家族なしだと、所得金額は266万円、税率10%で、概算の所得税は26.6万円程度です。ここに3000万円のローン残高が有れば、その1%30万円が控除され、所得税はゼロになります。そして控除しきれなかった3.4万円が住民税より控除されます。

子供名義で不動産購入する時の注意点について

不動産を購入すると、不動産を登記しますが、例えば、親が土地を購入して子供が家を建てて、子供の名義で不動産を登記した後で、登記した年の申告期限を迎えたとします。
このとき、親が購入した土地が子供に贈与したものと見なされ、子供に贈与税の支払い義務が発生します。この場合は、きちんと土地は親、建物は子供の名義で登記すれば問題はありません。
親の土地に子供が家を建てたとき( https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm )、相続時にその土地の分割について他の相続人と争いになる事があるので注意が必要です。

複数名義にする場合

また複数の人が資金を出して不動産を購入したら、その資金の負担割合で登記しないと、負担割合を超える分について贈与したことになります。
人数が多いようなら、贈与などを活用して、一番多額の負担をする人を中心にその人の法定相続人を含め、全部で3人程度がマックスでしょう。
本来はせいぜい配偶者か親子での共有以外は単独名義にするべきです。

共有名義で不動産購入する時の注意点について

マンションや一戸建てなどの不動産を購入する際、夫と妻がそれぞれ出資した金額に応じて持分割合を決定して、不動産の所有権を共有することが有ります。共働きの場合など、こういうケースも多いでしょう。

例えば、夫と妻がそれぞれ住宅ローンを利用し、不動産を購入した場合、妻の住宅ローンの負担分が持分割合となり、共有名義になります。

一方、夫が住宅ローンを利用し、妻は住宅ローンを利用せずに、夫の住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人になる場合もあります。こうすると、妻と夫の収入を合算してローンを利用できます。この場合も不動産は夫と妻の共有名義となり、妻は共に夫の住宅ローンを返済する義務が生じます。

共有名義の不動産の怖い話

例えば、資金の負担割合に応じて夫90%、妻10%の共有名義で登記したとします。妻は夫に無断で自分の持ち分を売却することができます。ある日夫婦げんかの勢いで、妻が不動産屋に飛び込んで、自分の持ち分を売却してしまったら。

買った者は10%の権利でその家に住むことができることになります。夫がそれを阻止することはできません。共有名義者は全員がその家の全部を使う権利があるからです。もし悪意の有る者の手に渡れば、家に乗り込んで来て、夫の生活を脅かし、持ち分を安く売るように迫るかもしれません。

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