コラム

 公開日: 2015-12-21 

不動産購入をフルローンで組む際の注意点

頭金なしのフルローンを組んで、マンションや一戸建てを購入しようと考える方もいると思います。
ただ、新築のマンションや一戸建てを購入しても、諸事情があり売却を考えた場合、即座に中古扱いとなりえるため、残債と売却価額の同等額程度に抑えることが必要で、預金や資産もなく頭金なしのフルローンを組むことは非常に危険です。

住宅などの不動産購入や売却で必要なお金について

新築住宅を購入するときには、物件価格の7%程度の諸経費が現金で必要です。

諸経費の内訳は、印紙税をはじめ、登録免許税、司法書士報酬、固定資産税、不動産取得税といった税金や登録費用、ローン費用・保険料、引っ越し費用などです。
例えば2000万円のマンションをフルローンで買うと、諸経費として140万程度の現金は用意しなければなりません。

また、所有権登記からすぐ中古住宅になり地域によっては、売却価格は2割近く減額します。なんらかの事情でマンションをすぐに売ると1600万円くらいになってしまい、これで400万円の債務超過となります。ここから仲介手数料その他で7%程度の諸経費が現金必要になります。

マンションを売却する場合の諸経費の内訳は、仲介手数料、印紙代、抵当権等抹消費用、引渡しの準備等にかかる費用、譲渡所得にかかる税金などです。

諸経費は新築で購入する時より、中古で売却する時のほうが多くかかります。
これらの債務超過を消さないと売却できませんので、400(購入価格と売却価格の差額)+112(1600万円の7%)=512万円の現金が必要です。

不動産購入でフルローンを組む際の注意点

フルローンを組むなら、必ず売却時の債務超過を消せるだけの現金を用意しておくことが絶対に必要です。

そのほかに転居先にかかる費用も考える必要があります。
フルローンは資産がたくさんあって、安い金利の住宅ローンを活用して資産運用をしたい人向きで、頭金が用意できない人のすることではありません。
この様な投資を勧められるのはサラリーマンで年収のしっかりした方ですが、今の時世です、いつボーナスや月給が減額されたり、リストラされたりということが無いとは言えません。

不動産購入で必要な頭金について

頭金を用意することで、住宅ローンの毎月の返済額を減らすことができます。

例えば3400万円の住宅を購入しようと考え、金利1.75%のフラット35、35年の返済年数でローンを組もうとした時に、毎月の返済額は、頭金0円の場合は、10万8316円、頭金500万円の場合は、9万2387円となり、差額が1万5929円にもなります。

また、住宅ローンの総返済額ついては、頭金0円の場合は、4549万2651円、頭金500万円の場合は、3880万2552円となり、差額が669万99円になります。
差額の669万99円から頭金の500万円を引くと多く払う利子になり、その額は169万99円にもなります。

私のアドバイスは、
・ライフプランの中で教育費のかさむ時期でも払い続けられる返済額にしましょう。
・頭金は最低2割を用意しましょう。
・まだ頭金が足りない方は、貯蓄計画から始めましょう。住宅は沢山供給されています、今を逃したら買えないという誰かのささやきに惑わされて、家計の破たんを招くことのないように願います。

ご自身でもいろいろシミュレーションしてみることをお勧めします。
金融広報中央委員会の資金プランシミュレーターです。
https://www.shiruporuto.jp/tool/sikin/menu/

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