コラム

 公開日: 2015-12-17 

不動産購入における相続対策に有効な理由とその秘訣

相続税の基礎控除額が縮小されたことはご存じでしょうか?
相続税の改正が行なわれ、2015年1月1日より、相続税がかからないと思っていた方でも、相続税がかかってくる可能性があります。
ここでは、不動産購入が相続対策に有効な理由とその秘訣を紹介します。

相続対策が必要になった理由について

相続する財産の全額から基礎控除額を差し引いた金額が、相続税がかかる金額となりますので、基礎控除額が縮小されると深刻ですよね。

基礎控除額の算出方法は、税制改正前の「5,000万円+1,000万円×相続人数」から、税制改正後は「3,000万円+600万円×相続人数」に変わりました。

相続人数を1人と仮定すると、基礎控除額は、6,000万円(税制改正前)、3,600万円(税制改正後)となり、その差は1,400万円で大幅に縮小されました。
さらに、最高税率についても5%もアップしました。
仮に、相続する財産の全額が1億円、1人で相続すると、相続税がかかる金額は、1億円からご紹介した基礎控除額を差し引いた金額、4,000万円(税制改正前)、6,400万円(税制改正後)となります。

気になる相続税の額は、税制改正前は4,000万円(相続税がかかる金額)×20%—200万円=600万円から、税制改正後は6,400万円(相続税がかかる金額)×30%—700万円=1,220万円となり、倍額以上になりますので、有効な相続対策が必要になるわけです。

相続対策で有効な手段は不動産購入

遺産を相続する場合、現金や預貯金はそのままの金額で、株などの有価証券は亡くなった時点の時価で評価され金額が決まります。
それに対して、不動産は購入価格や時価だけで評価されるわけではありません。
その不動産の使い方、住んでいる人などいろいろな条件により、評価額から控除される金額があるのです。

ですから1億円の預貯金があるとき、そのお金で1億円の土地を買って、青空駐車場にする、土地付きアパートを買って貸す、マンションを買って子供に住ませる、など方法によって1億円の評価額が減額されるのです。

不動産の評価額の減額について

土地の評価額は、主に国税庁が決めた路線価をベースに80%程度となります。
例えば、保有する土地が路線価1,000万円だった場合、相続税での評価額は800万円となります。
また、マンションやアパートなどの建物の評価額は、固定資産課税台帳にある固定資産税評価額をベースに建築費用の50〜60%で評価されることが多いです。
例えば、保有する建物の建築費用が2,000万円の場合、相続税での評価額は1,000~1,200万円となります。
さらに、保有する建物を投資用の不動産として第三者に賃貸すると、建物の評価額が30%控除されることになり、相続税での評価額は700~840万円となります。

本当に大切なこと ①「分割」②「納税」③「節税」

ただし、大切なことは節税ではないことを忘れないようにしてください。
相続の優先順位は「分割」「納税」「節税」です。これを忘れると、節税のために資産を減らすという、本末転倒なことがおこります。もっと悪い場合、遺族を苦しめる資産にしてしまう場合があります。
節税対策にと建てたアパートが空室だらけで資産価値が下がってしまうこともあります。
せっかく1億円あったものが、5000万円でも売れないこともありますし、相続人がアパート経営で大変苦労することもあります。本当に節税になるのか、みんなが幸せになるのか、よく考えて対策を取りましょう。

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