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管理会社を設立

小規模マンション・自主管理マンションの管理を承ります

中間マージンを取らないマンション管理会社

メルすみごこち事務所代表の深山が、2016年4月15日にマンション管理会社「株式会社クローバーコミュニティ」を東京都品川区で設立し、共同代表取締役に就任しました。

株式会社クローバーコミュニティ

「自主管理や小規模マンション(概ね70戸以下)の管理組合に限定」して業務提供する管理会社ではありませんが、メルすみごこち事務所(マンション管理コンサルタント)の課題としてきた、

・管理費にゆとりのない「自主管理のマンション」や「小規模マンション」の管理組合には、コンサルタントを採用する財源がない

この点において、

・コンサルタント能力とマインドを持ち、中間マージンやバックマージン(リベート)を排除した管理会社として支援する

ことで、財源の乏しい傾向にある自主管理のマンションや小規模マンションの管理組合がお金の心配をすることなく支援を受けることができる、と確信しています。

メルすみごこち事務所がマンション管理コンサルタントとして理事会顧問提案をしようと思うと、自主管理であろうと小規模マンションであろうと、原則として最低月5万円はどうしてもかかってしまいます。

自主管理のマンションや小規模マンションでは、管理会社へ管理委託費を支払い、さらにコンサルタントを雇うだけの財源がないので、「知恵が欲しい」「コスト削減をコンサルして欲しい」「理事会の合意形成を促進して欲しい」といった相談に乗って差し上げることができませんでした。

しかし、管理会社としての提案であれば、今の管理会社へすでに管理委託費を支払っているので、この管理委託費をどこの管理会社へ託すか、の話になり、少なくとも資金的な障害は完全になくなります。

また、この新しい管理会社は、エレベーター保守や消防設備点検・定期清掃・機械警備などの専門業者が行うべき業務については、元請けをやらず、中間マージンを一切取りませんので、従来の管理会社よりもリーズナブルで、かつクリーンになります。

また、自主管理のマンションにおいては、そもそも管理会社がいないため、管理会社を採用しようにも新たに管理委託費(コスト)が発生してしまいますが、それまで住民(理事会)が手弁当で行ってきた雑務から開放され、かつコンサルタントとしてのアドバイスが受けられるので、必ず有益であると確信しています。

なお、今回設立した管理会社は、私と松原との共同代表制を採っています。
管理会社としてはスタートラインに立ったばかりですが、松原も深山(当社代表)も、マンション管理業界では実績を積み上げ、ノウハウや経験には絶対の自信を持っています。

なぜ、2名で会社を興したのか?
新しい管理会社のコンセプトは何か?
どうしてマンション管理士である深山が管理会社を立ち上げたのか?
二律背反ではないか?

こんな疑問にお答えするサイトを作成しました。
ぜひご一読ください。

株式会社クローバーコミュニティ Storyサイト

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クローバーコミュニティの特徴とは?

マンション管理業界の課題

他の管理会社とは一線を画した考え方とサービスでマンション管理業界を変えます!

クローバーコミュニティは、これまで述べてきた「問題だらけのマンション管理業界」に対し、新しいマンション管理のカタチをご提供いたします。

①当社が直接いただく業務は「事務管理業務」「現場スタッフ業務」「建物・設備総合点検」の3点だけ!
管理会社が自社が直接雇用するスタッフで実現できる業務は、

1-1.事務管理業務
  ※会計・出納・長期修繕計画の作成・
   24時間コールセンター・フロント担当者の業務
1-2.現場スタッフ業務
  ※管理員・日常清掃員の業務
1-3.建物・設備総合点検業務
  ※人間ドックのマンション版・長期修繕計画の更新等の業務

の3つです。
この3業務については、原則として当社が責任を持って実施させていただきます。


②フロント担当者はコンサルタントの機能を持ちます
この中の「1-1.事務管理業務」の中の「理事会や総会の支援」はフロント担当者の業務ですが、管理組合の問題解決を積極的に行い、攻めの提案を行うコンサルタントであるべき、と考えています。

フロント担当者は当社の顔になります。管理組合のお役に立てるよう、採用に時間をかけ、教育を徹底して行い、技術とマインドとを兼ね揃えた人材に育てます。

なお、フロント担当者の業務は、他の管理会社に比べてお役立ちの幅が圧倒的に広がっています。

主なプラス内容としては、
○管理や補修工事等の見積徴収は、自社見積や中間マージンが乗った協力業者の見積は一切取らず、お客様と全く同じ視点(価格と品質のバランス)で複数社から見積を取得し、内容をチェックのうえ、コンサルタントとして最適な業者と見積とをご提案いたします。
○新旧理事会役員の引き継ぎが円滑にできるための、引き継ぎ全般の支援を行います。
○修繕の技術を要する課題については、フロント担当者の技術支援として一級建築士や一級建築施工管理技士と連携して対応します。
○課題解決の提案は、常に条件やメリット・リスクの異なるものを複数用意し、理事会や総会での意思決定を容易にします。
○住民間のトラブル対応(生活音など)については、両者の間に入り合意形成を図るなど、管理会社の業務として積極的に支援いたします。
○居住者間コミュニティに関する提案を随時行います。
○マンションでの住み心地と不動産価値の維持・向上を図るための改善・改良提案やトラブルを未然に防ぐような予防提案を積極的に出します。なお、提案は個々のマンションの実情に応じたものを用意します。
○下述の各設備点検など管理組合が直接発注する業務のフォローすべてを行います。

といったものがあります。

また、1-3.の建物・設備総合点検業務は、一級建築士や一級建築施工管理技士や技術を持ったスタッフによる点検を年1~2回実施し、定点観測を行います。

その点検結果は、長期修繕計画との整合性をチェックして計画の更新に役立てたり、翌期の予算へ計上するための根拠にしたり、大規模修繕工事や諸設備更新の時期を見極めるための材料として活用することができます。(予算化点検とも言います。)


③定期清掃やエレベーター保守などの設備点検・植栽・機械警備は中間マージンを一切取りません
定期清掃・エレベーター保守・ 機械式駐車設備保守・消防設備点検・植栽・機械警備(セキュリティ)などの技術的な業務については、当社では中間マージンカットの目的から、お請けしていません。

プロの専門業者を管理組合と一緒に選定するコンサルタントとなり、管理組合が選定した後は、その専門業者が行う業務のマネジメントを行います。

この「専門業務のマネジメント業務」は、1-1.の事務管理業務の中に含まれていますので、別途費用はかかりません。
なお、マネジメント業務の主な内容は、
○管理組合と専門業者との業務委託契約書のチェック
○作業・点検スケジュール調整
○住民への広報
○作業・点検当日の立ち会い
○報告書の受領やチェック
○理事会への報告
○作業における不具合事項の指摘や指導
○別途作業の見積もりのチェックや比較検討
など、すべて当社が行います。

当社のスタッフが行わないこれらの専門業務は、すべて管理組合にとってコストと品質に優れた業者を提案し、中間マージンは一切取りません。管理費コストの削減に貢献します。


④営繕工事や大規模修繕工事の支援もリベート・バックマージンなく行います
日常における小修繕・補修などの営繕工事については、当社では複数の専門業者から見積を取得し、価格と提案に優れた専門業者を管理組合(理事会)と一緒に選定します。

また、大規模修繕工事についても同様に支援しますが、こちらは業務内容がフロント担当者のレベルを超える技術的なものが多いことから、次の二通りの支援方法を提案しています。

○フロント担当者のレベルで可能な支援や、設計監理者選定(コンペ)の実施支援
※別途費用はかかりません。

○自ら設計監理者として建物調査・診断/修繕設計/施工業者選定/工事監理
※技術者が専任で対応する業務のため、別途報酬が必要です。
前の記事「中間マージンが管理費・修繕積立金を圧迫」で述べた通り、残念ながら大手管理会社の多くは「施工業者」として、中間マージンが入った高額な工事見積を出してきますし、施工業者ではなく「設計監理者(修繕コンサル)」として支援することを提案する管理会社も、結局のところ自社の息のかかった施工業者に受注させ(談合)、リベート(バックマージン)を取っています。

クローバーコミュニティは、もちろん営繕工事や大規模修繕工事に関しても、施工業者からのリベート(バックマージン)を一切取りません。管理組合と100%同じ目線で、価格と品質の優れた業者選定を支援します。

営繕工事や大規模修繕工事で中間マージンやリベートを管理会社に取られる、ということは、管理組合が常に2~3割高い修繕工事費を支払っている、ということです。

マージンを取らないことで、5年、10年単位で大きな修繕積立金が残り、各組合員から徴収する修繕積立金の値上げを防ぐ(大きく軽減する)ことが可能となります。


以上となります。

代表がマンション管理業界や不動産業界で見聞を広め、成功/失敗体験を積み重ねてきた中で、管理組合利益の最大化を図ることを目的に管理委託サービスを構築しています。

「現在のマンション管理業界(管理会社)の考え方やスタンス(姿勢)の逆を行く」発想で、これからも自らの業務を継続的に見直しし、より良い支援の実現をお約束します。

株式会社クローバーコミュニティ

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会社名 : 株式会社メルすみごこち事務所/株式会社クローバーコミュニティ
住所 : 東京都渋谷区桜丘町29-33-603 [地図]
TEL : 03-6416-5197

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