コラム

 公開日: 2014-02-03 

「勝ち組・負け組マンション」は管理組合によって決まる(1)

こんにちは、マンション管理コンサルタントの深山です。

不動産仲介業に従事する兄が、こんなことを話してくれます。

『あるマンションの売却依頼を受けたのだけど、いくら宣伝しても全然売れない』
『オープンルーム(中古マンションの現地売り出し)をやると結構人が見に来るんだけど、【管理費が高いね】って言われて敬遠されてしまう』


問題は管理費の額です。

このマンションでは専有面積が約50㎡で、管理費と修繕積立金の合計は月額35,000円でした。

売り出し価格から住宅ローンを検討すると、ボーナス返済無しで月々70,000円の支払いで済むのに、管理費等を加えると月額105,000円!!これに駐車場を借りると、、、

いくら売買価格が安くても、月々のランニングコストが高いと敬遠されてしまいます。


私もマンション管理の道に入る前はマンション仲介業にいましたので良くわかります。
私の経験では

1)東京都区部
2)築25年以上
3)総戸数40戸以下
4)平均専有面積45~60㎡、そして
5)管理組合の意識意識が恐ろしく低い
  (無関心で管理会社依存の住民が多い)

上記のような条件をたくさん満たしているマンションに、
管理費が異常に高い傾向にあります。


逆に、このような管理費の高いマンションを買う人の傾向を見ると、

1)現金を相当持っており(あるいは全額現金)住宅ローンが少ない(ない)
2)ランニングコストよりも立地を最重要視している
3)マンション管理に関する知識・興味がない

上記のような人になります。全額現金で購入を考える人の絶対数は非常に少ないため、買い手が減り、それだけ売りづらくなります。

また、管理費の高いマンションの場合、高額なランニングコストの分だけ売買価格を近隣のマンションより安く叩かれるケースが多いです。

例えば近隣マンションが月25,000円、購入希望が35,000円の管理費の場合、
毎月10,000円=年120,000円のプラス出費となります。
30年ローンを組んだとして、120,000円×30年分=3,600,000円の差!

360万円とはいわずとも、200万とか150万円とか値引きをお願いしたくなる気持ちは十分わかります。


もしあなたのマンションが上記に該当するようであれば、無駄な管理費コストの削減は、住み続けるにしても、いずれ売却するにしてもメリットとなりますので、お勧めします。


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