コラム

 公開日: 2014-01-09 

「勝ち組・負け組マンション」は管理組合によって決まる(1)

こんにちは、マンション管理士の深山です。
 
超少子高齢化が進行し、日本の人口減少が明白になり、人口が集中する首都圏でも郊外や人気のない地域によってはすでに減少しはじめている昨今、

「勝ち組マンション」と「負け組マンション」

との差(不動産としての売却価格)が明確になってきています。


同じ地域内でも、「マンション購入者の取り合い」が
過剰供給される新築マンションもライバルに巻き込んで始まっています。

「勝ち負けの判断」は、もちろん立地や築年数などもありますが、
同じ地域内や築年数であれば、さらに「管理状態の良し悪し」が
プラスアルファされることになります。


では、初めて中古マンションを購入する方が、
手っ取り早く「管理の良し悪し」を判断する基準とは、
一体なんでしょうか?


「マネー」つまり「管理費」と「修繕積立金」がチェックされている


管理組合が毎月徴収する管理費・修繕積立金は、
1)高すぎると、住宅ローンの他に支払うコスト負担が多すぎて、支払いが厳しくなる
2)安すぎると、将来の建物・設備の維持管理コストが賄えるのか、心配になる

という心理が働きます。


ひところ前までは、管理費・修繕積立金の高い・低いは、
中古マンション購入者の多くにとって「ただ安い=毎月負担が少なくて良い」
位の認識でしかありませんでした。

不動産仲介業者の営業マンの多くが「自分から買ってもらって(仲介して)ナンボ」
であり、管理費や修繕積立金の「額面の高い安い」以上の意味を理解していないのです。
(私も仲介営業マン時代はそうでしたから!)


しかし時代は違います。
今の中古マンション購入者の多くが、

「買ったときよりも、住んでから安心なのか」という視点で
管理費や修繕積立金(その根拠となる「長期修繕積立金計画」)のチェックをはじめます。

また、不動産仲介業者から
「どうしてこのマンションの管理費や修繕積立金は高いのか、問題がありますか?」
「修繕積立金が他に比べてすごく安いのだけれど、問題がありませんか?」
と買い手からの質問を携えて、マンション管理コンサルタントである当社へ
相談の連絡をしてくる位です。

それだけ、消費者である中古マンション購入者の意識が高まり、目が肥えつつあるのです。


このような流れから、あなたのマンションが、
「管理費・修繕積立金が高すぎて(低すぎて)、売却しようにも売れないか、買い叩かれる」
リスクを抱える「負け組予備軍」になっている可能性があるのです。


(負け組マンション管理組合にならないために、、、は続く)

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