Q&A(このプロの回答)

検査済証のない中古住宅を改築前提で購入する場合のフローについて
ご相談させて頂きます。宜しくお願い致します。

現在、築24年の中古住宅(鉄骨造ビル)の購入を検討しております。
4階建の事務所になっているのですが、所有者が使用していた
1F2Fを住居に用途変更し、賃貸併用住宅として住宅ローンを
利用したいと考えています。
ただ、本件建物は建築確認申請は経由しているものの、完了検査が
未了のため検査済証がないということがわかりました。
外階段に各階の入口があるため、住居部分をメゾネットにする事と
耐震補強工事を行いたい希望があるのですが、このような工事を
行うためには当初建物の検査済証がないと改築工事にあたり申請が
通るのかどうか不安に思っております。
改築工事ができないのであれば、購入を見送ろうと考えているの
ですが、工事前に物件の引き渡しを受けなければならない、つまり
購入しなければならないのではないかと思うのですが、如何でしょうか。
あるいは売主に改築工事の建築確認申請をしてもらい、それが受理される
ことを条件として決済することも可能でしょうか。
このような物件の購入にあたり、フローを教えて頂ければ助かります。
また、気をつければよい点もご存じの限り教えて頂ければ幸いです。
宜しくお願い致します。
投稿日時:2012-05-15 02:29:26
住宅

谷口充良 たにぐちみつよし

谷口充良の回答

オーナー側に階段増設をしてもらってから購入されてはいかがでしょうか?

規模がわかりませんが、住宅が2フロアとなるため、
内部階段がなければ、共同住宅+事務所という用途になり、用途変更が必要です。
(但し、変更面積が100㎡未満の場合は不要。)
但し、内部階段があって、1、2階が一つの住宅であれば、
専用住宅+事務所という事になり、
用途変更申請は不要となるでしょう。

検査済ではない物件の場合は、東京23区内では用途変更が難しいと思います。
(調布市など、一定の調査などを実施し、行政に報告することで、
用途変更申請を受けられるところもありますが。)

したがって、検査済のない本物件の場合は、
共同住宅への用途変更は難しく、
なんらかの方法で1,2階を接続し、専用住宅+事務所とすべきかと思います。
2階の床に開口を設け階段を増設する、ということは、
構造的な検討はもちろん必要ですし、
1,2階がつながることで、防火区画の問題などが発生する可能性があります。
建築確認申請を伴うような工事は、
用途変更と同様に検査済のない建物ではむずかしいので、
建築確認申請に抵触しない範囲での改修とする必要があると思います。

具体的には、実際の建物の設計図書および現地調査により
判断する必要があると思います。

オーナー側の責任において合法的に1~2階の内部階段を増設してもらい、
それを購入することでもよいように思います。
改修の費用負担は協議の上でお決めすればいいのではないでしょうか?

回答日時:2012-05-15

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