中古ワンルームマンションの動きと買取事情

賃貸価値の高い不動産投資と賃貸管理の専門家

髙田大暉

たかだひろき

株式会社デクセル

[ 千代田区 ]

職種

不動産投資アドバイザー

コラム

公開日: 2016-02-12

中古ワンルームマンションの動きと買取事情

不動産投資

ここ最近、中古の投資用ワンルーム（１K）マンションを見てると、予想を遥かに超える高値で取引されている物件がチラホラ。

これだけ高く買うのは海外の投資家でしょうね。

最近耳にするのは台湾の投資家。

少し前までは中国やシンガポールの投資家が多かったのですが、少し購入層が変わってきたようです。

中国経済の減速もあり、そうした状況が中国の投資家にも影響が出ているのではないかと思います。

また、その他の動きを見ると、総じて高めには取引されているように感じます。

これは投資マンションを販売するマンションデベロッパーの在庫不足に起因しているのでしょう。

ここ数年、建築コストは大きく上昇していますが、同時にデベロッパーが仕入れる土地の価格も高くなっています。

計画的に売上を確保するためには販売予定物件を『仕込んでおく』必要があるわけですが、この『仕込み』に苦戦しているのです。

投資用ワンルームマンション業界には大小さまざまな業者がいますが、土地の仕入れに関してはどこも奪い合い状態。

建築コストが高い現在、販売利益を確保するには少しでも安く土地を仕入れたいところですが、ここが難しくなっています。

この採算性が以前と比べ合わなくなっている。

そこで目を向けるのが中古市場な訳です。

ではなぜ中古の投資用マンションが高いのか？

今現在デベロッパーが仕入れている中古マンションは、主に10年前後の物件です。

オーナーは損するのでは？？？そんな疑問もありそうですが、実はそうでもないのです。

なぜなら、今から10年前の投資用マンションというのは現在の新築価格よりも10％～15％くらい販売価格が安かったんですね。

そして他に3つの『ミソ』があります。

それは借入期間の『延長』と『低金利』、それと融資の『掛け目の拡大』です。

10年前は投資用マンションに融資する金融機関はどこも最長で30年までしかローンが組めませんでした。

それが2005年～2007年にかけて一時的に地価が上昇し、この頃『仕込んだ』土地が高いために販売価格が急に上がったのです。

その後地価は徐々に再度下がりましたが、販売価格のほとんどをローンでまかなう投資マンション販売では、この販売価格の高騰は毎月のローンの支払いを増やす事につながる為、そのままでは収支を著しく悪化させます。

当然ながら販売するうえで大きなネックになってしまいます。

そこで金融機関が行ったのが、『期間の延長』という新たな作戦です。

ご存知ない方もいらっしゃると思いますが、投資用マンションに融資をする金融機関は特殊で、一般的な銀行や信用金庫とは違い投資用のローンに特化した商品を提供しています。

いわばデベロッパーと投資用にマンションに特化した融資を行う金融機関は共存共栄、切っても切れない仲なんです。

当然ながら投資用マンションが売れなければ金融機関の業績も落ちるわけですね。

それを回避するために出した答えが『期間の延長』というわけです。

仮に2,000万円のローンを金利3％で貸し出すとなると毎月の支払いは30年で84,000円程度。

では同等の支払い金額で35年まで『期間延長』できたらどうなるのか？

ローン金額は1割増え、2,200万円程度に増えるんです。

デベロッパーからすると１戸あたり200万円『仕込み』が高くても同じ利益が確保出来るわけです。

ではこれがさらに『低金利』になったらどうでしょう？

金利を2.3％で試算すると、なんとローン金額は2,450万円まで増えるのです。

実際はもう少しローン金額は下がります。

なぜなら、融資の掛け目が拡大したからです。

10年前までは販売価格の90％が融資の上限でした。

それが95％まで増えたのです。

自己資金が少なければ営業マンは更に売りやすいわけですから、販売にとってこれは大変有利です。

購入する方は借り入れが増えるので、お客さん目線では無いですけどね・・・

現在の新築投資用マンションの販売価格価格からすると当時の価格はとても安かったんです。

都心部でも2,300万円程度でしたから、現在と比べると15％程度は安かったでしょう。

そして期間は30年でしたから、借り入れ元金の減るスピードも今より早い。

当時2,000万円の借入であれば現在の残債は1,500万円～1,600万円程度にはなっていますから、購入した物件によっては損しにくい状況なんです。

仮に1,800万円でデベロッパーが買い取っても、業者からすると新築よりも仕入れ原価は低いわけです。

そして金融機関は中古物件についても新築並みの金利と条件を用意してデベロッパーを後押ししているんですね。

ここ数年は、自社の新築物件が足りない分をこうした中古物件を買い取って穴埋めしている状況です。

こうした事情もあり、各デベロッパーは中古の投資用マンションも高めに買取して、当時より高い金額で再販しているんですね。