コラム

 公開日: 2016-02-05  最終更新日: 2016-02-22

海外資産の投資は出口戦略も重要なポイント!

国外への移住やビジネス進出、投資をする際、必ず考えておきたいのは出口戦略です。始める時は誰しも夢と希望に満ちあふれて海外での資産を持ちます。しかし、いざ売却や撤収となると各国の法律や商習慣の違いから、思いがけず時間や手間が掛かることが多いのです。今回は、不動産を海外で所有する場合の出口戦略で考えておくべきことを扱います。

不動産を売却した場合の課税

投資不動産を売却した場合、売却益・キャピタルゲインに対して課税されます。海外にある資産を売却した際は、非居住者が国内の資産を売却した場合として、その国のキャピタルゲイン課税が課されます。

この時、国によって法律や税制が違うので、どのような手続きが必要か、事前に確認しておくことをおすすめします。
国によっては、売却や相続の事実があった後、30日の間に、譲渡損が出ようとも、税務申告を義務付けている国もあります。

海外不動産

キャピタルゲイン課税の二重課税回避には?

キャピタルゲイン課税については、日本の居住者が海外の不動産を売却したときに課されます。

外国通貨で行われた譲渡所得の金額および不動産を取得した際の取得価格の金額は、原則としてその対顧客直物電信売り相場と買い相場の中値(TTM)によることとされています。

海外でキャピタルゲイン課税による所得税を支払った場合、日本と外国で二重に所得税が課されることになります。

二重課税を回避するために、外国税額控除を所得税額から差し引くことができます。外国税額控除を受けるためには、不動産を売却した年分の確定申告をする必要があります。
外国税額控除額は、その年分の所得税の額×(その年分の国外所得金額÷其年分の総所得額)となります。

相続の場合には

資産をそのまま保有して相続になった場合は、海外で相続税がかかったのち、日本でも相続税がかかります。

このとき、税金のもとになるのは不動産の円建て評価額です。それゆえ、為替が円安になればその分評価も上がってしまうので、注意が必要です。

もし相続を意識したとき、円高の状況だと判断されれば、生前贈与をしておくことも税金対策にはなるでしょう。

贈与した財産は、相続時には相続時精算課税制度の対象になり、将来は贈与時の価額で相続財産に加算するので、為替は贈与時の為替評価ということになります。

出口戦略で一番気にすべきポイントは、これら各国、地域の税制などに精通した現地の仲介人、会社の選定をすることにあります。売却する際は、手続きや契約が煩雑で想定以上の時間とコストが掛かることも多く見受けられます。管理や売却のことも視野に入れて、投資をしましょう。

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