コラム

 公開日: 2016-02-03  最終更新日: 2016-02-24

サラリーマンが不動産投資に失敗する理由

不動産投資にはリスクもリターンもあります。貯金もできたし、老後の収入確保のために不動産投資を始めよう。そんなサラリーマンのみなさんが、不動産投資に失敗してしまう理由を考えてみましょう。

家賃×部屋数×12だけ年収が増える予定が…

投資用マンションの広告で、表面利回り〇%という記載をよく見かけます。
これは、年間の家賃収入を物件価格で割ったもので、同じ物件価格でしたら、利回りが高い方が家賃収入も多くなります。しかし、賃貸経営には費用がかかります。固定資産税などの税金、リフォーム費用、管理費用、不動産会社に払う仲介費用など。

これらの費用を上回る家賃収入を得られるかを考えずに、表面利回りだけで判断するのは失敗のもとになります。

サラリーマンの不動産投資

表面利回りが高いからいいと思ったんだけど・・・

表面利回りが高ければ、手元に残るキャッシュも多くなると思いがちですが、入居者あってこその家賃収入です。テナントは付いているか、付いていない場合はすぐにつきそうか、空室率をよくチェックして購入しましょう。

想定家賃を使って計算されている場合、想定が高く、購入後に周辺相場に合わせて引き下げないと入居が決まらない可能性もあります。

新築プレミアムは新築の時だけ

一般的に建って1年以内で入居者が初となる新築賃貸マンションは、賃料を高めに設定することは可能です。しかし、2人目の入居者さんからは周辺相場並みの賃料に下がることがほとんどです。また、築年数を経て劣化が進むと入居者の募集も難しく、空室期間が長くなり家賃収入が下がってしまいます。

新築購入のときは、やがて来る賃料低下と物件価格の低下も考慮して収支計画を立てましょう。新築物件は、価格に広告宣伝費などの費用が含まれているのでどうしても高くなりがちです。物件を売却する時に、希望価格で売れる物件か、といったイグジット(出口)戦略を見据えておくことも大事です。

空室で賃料収入がなくなって・・・

空室があると、その分収入が減るので、特に借入で不動産投資をする人は注意が必要です。空室による賃料収入低下で返済が滞り・・という失敗にならないために、次の2つの空室対策が必要です。

一つ目は、購入前に、ある程度の空室率の上昇まで耐えられるような利回りで購入すること。
二つ目は、賃貸募集の際は、満室を目指すことが挙げられます。

地方の大学のそばだからいいかと思ったんだけど・・

大学や工場などの周りには、単身者向けアパートなどがあり、一定の需要が見込めるのが魅力です。ただし、大学や工場が撤退してしまったら、一気に需要がなくなります。

特定の需要を見込んで投資する場合は、その対象物が将来にわたって継続的にそこにあればいいですが、撤退するリスクがあることも念頭に置いておきましょう。

不動産投資の失敗は、主に念入りな調査や試算をせずに購入、また、空室回避のための努力をしなかったことが原因となります。
こういったことを回避するために、不動産業者の言いなりではなく、自分である程度勉強してから、さらに不動産業者の知恵を借りながら投資するようにしましょう。

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