コラム

 公開日: 2016-02-01  最終更新日: 2018-03-23

オーバーローン・フルローンで失敗しないための不動産投資

不動産投資をするときには、借入・ローンをする方が多いでしょう。一方で、投資のための借金をすることを嫌って投資物件の購入をためらう人も多いのではないかと思います。何もやらないのも、やりすぎるのも危険。バランスが大切です。
オーバーローン、フルローンで不動産投資をするメリット、デメリットを解説します。

オーバーローン・フルローンとは

オーバーローンとは、売買代金に物件購入の諸費用も借り入れることをいい、フルローンとは、売買代金の全てを銀行からの借入で支払うことをいいます。自己資金を使わずに全てローンで行うことから、ハイリスク、ハイリターンの手法になります。

ローンを使った不動産投資はなぜ魅力的か

借金してまで投資をするというのは、悪いイメージが先行します。しかし不動産投資は空室率の管理をきちんとすれば、毎月決まった賃料収入があります。レバレッジ(テコの原理)を効かせることで成功をおさめることが簡単な投資対象です。

不動産所得は「収入―経費」で算出し、ここに所得税がかかってくることから、経費にできるものはきちんと計上することで、課税対象の金額が下がります。この経費の一つに、借入金利息というのがあるので、不動産投資において借入を行うことは節税対策にもなります。

ローンを使った不動産投資

ローンを使ってレバレッジを効かせる

月額家賃5万円(年間60万円の家賃収入)の一室を1000万円で購入した場合で考えてみます。

例えば、1000万円の自己資金がある方が、全額自己資金で1室購入した場合の、表面利回りは60万円÷1000万円=6.0%です。
しかし、この1000万円を頭金として、同条件の物件を3室購入すると、年間180万円の家賃収入を得ることができます。物件の表面利回りは変わりませんが、元手は変わらず収益は上がります。そして、2018年3月現在、日本は低金利時代で銀行の借入金利が低いです。借入金利が2%だとすると、物件の利回りが6%ですので、この差4%が金利を払った後でも確保できるのです。

オーバーローン、フルローンのリスク

不動産投資でもやはり投資の常識は共通で、リターンが大きくなるほどリスクも大きくなります。

借入金額が増えるということは、金利が数ベーシスポイント動いただけで借り入れコストが上昇します。このリスクを回避するには全期間固定ローンを組みます。
また、家賃収入の変化と、税制の変更もリスクとなります。これらにより想定していた利回りが得られない場合、借入金利が利回りを上回ることとなり、賃料収入だけで返済できなくなる恐れもあります。

オーバーローン、フルローン投資で失敗しないためには

オーバーローン、フルローンを前提とするならば、上記のようなリスクシナリオを想定して、多少の金利変動や収入の変動にも耐えられるような物件選びが必要です。

利回り、空室率、賃料収入とローン返済金額のバランスの取れる、売却のしやすい良い条件の物件を選ぶことがやはり重要なのです。

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