コラム

 公開日: 2016-01-29  最終更新日: 2016-02-22

不動産投資で成功者が実施している3つのリスクヘッジ・リスク回避

あなたにとって不動産投資とはどういうイメージでしょうか?数年間で数億円に資産を増やして、不労所得で暮らすことが成功でしょうか、それとも、サラリーマン大家として、ちょっとした副収入を得ることにあるのでしょうか。
ここでは、不動産投資で安定したキャッシュフローを得ている人たちが、どのようなリスクヘッジをしているかをご紹介します。

不動産投資のリスクについて

不動産投資のリスクにはいくつかあります
・テナントリスク テナントの質、賃貸ニーズ、賃料相場
・エリアリスク エリア特性、環境、取引習慣の違い
・財務リスク 借入を行った際の金利動向など
・建物リスク 物件管理、修繕、リフォーム
・税務リスク 税制変更など
・環境リスク 土壌汚染、環境汚染など

このうち、大家さん側でコントロールできるリスクは以下のような内容です。

テナントリスク
(1)テナントリスク
物件のある地域に学校や工場などの大きな施設があると、ニーズは上がります。ただし、人口減少や業績不振によって閉鎖になるリスクもあります。人の流出入がその地域になぜ起こっているのか、交通の便なども含めて調査しましょう。

また、家賃を支払ってくれる入居者がいないことには始まりません。物件の地域や居住者・入居者のタイプに強みのある仲介会社を選ぶことは重要です。

さらに管理会社選びも、物件の管理から、家賃が振り込まれないときの対応、クレーム対応の際に信頼できる管理会社であると、格段に負荷が違ってきます。

(2)財務リスク
資金繰りに関するリスクです。ローンを組んで不動産投資を始められる方がほとんどでしょう。
不動産投資の成功者は、何年で返し終えたいか、月々負担できる金額はいくらまでか、また家賃収入が滞った場合の返済についての資金をどう調達するか、という事情を考えて借入額を決めます。こうすることで、借金返済が滞るリスクを回避しています。

財務リスク
(3)建物リスク
物件を所有する以上、修繕が発生することは逃れられません。例えば、「エアコンの取り換えに15万円」など、補修が発生すると家賃相当額が掛かります。
物件購入の際は、備品の修理や交換頻度、リフォーム費用など、いくらかかりそうかという見通しを持っておくことが、不意の出費に備えるために大事です。費用の見積もりを出して維持修繕費として毎月一定額を積立しておくことで、急な修理にも慌てずに対応をすることができます。

建物リスク

不動産投資の成功者は全てをコントロールできる範囲に収めている

以上のリスクヘッジ3点は結局のところ同じ目的です。収入以上に支出が増えることを抑える、または極力阻止する努力をするということです。

収入を増やすために努力する、支出を抑えるために努力する、または一時的な支出に備える、そのために自分と物件の財務状況を把握しておきましょう。

家賃確保のために、立地条件、仲介業者、管理会社をよく検討すること。
ローンの返済で困らないために、空室リスク、家賃低下リスクを考慮して家賃収入を見積り、借入額を控えめにすること。
収支計画表や修繕計画書を作成し、どのような費用がかかるのか、予め把握しておくこと。

上記のようにリスクヘッジすることで、不動産投資の失敗を最大限回避することが可能でしょう。

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