コラム

 公開日: 2016-01-27  最終更新日: 2016-02-22

不動産投資は本当のところ節税効果・節税対策になるのか?

「不動産投資で節税しよう」にご用心。節税の目的次第で不動産投資は節税対策になる場合もありますが、節税対策のために大きな損を抱えることにもなりかねません。

相続税の節税はどういう仕組みか?

不動産投資で節税となると、まず相続税、贈与税があげられます。

◆不動産の購入
1億円の不動産を購入した場合、相続税評価額は一般に取引されている価格の8割程度ですので8000万円に低下します。また、新築ですと広告宣伝費などの経費が販売価格に含まれていることが多いので、さらに価値が下がります。

1億円を現金のままにしておくのではなく、不動産で持っていた方が財産としての評価が下がり、相続税の節税が可能ということになります。

ただしこの方法は財産の価値を下げたくない方には適しません。

◆アパートなど貸家建付け地の評価を利用した節税
土地を持っていても相続税がかかるので、アパートを建てて節税しましょうという話がよくあります。これは、賃貸用不動産を建てることで、相続税評価額を引き下げることができるからです。
土地の場合・・自用地価額×(1-借地権割合※×借家権割合×賃貸割合)
※借地権割合は国税法ホームページの路線価図で確認することができます。

建物の場合・・固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

賃貸物件は借りている人がおり、借りている人達の住み続ける権利はとても強いです。持っているものの、使う事はできないため評価額が減額となります。さらに小規模宅地等についての相続税の特例を使って、貸し付けている宅地は200㎡まで50%減額となります。

しかし、節税目的で建築したけれど、ほぼ空室のままで収入が思い通りに上がらず、建築費用を回収できないというリスクもあります。また、家賃収入でローンを返済するなどの資金計画は計画通りに行かないこともあります。慎重に検討しましょう。

アパートを建てて節税

サラリーマンの場合、節税になるのか?

サラリーマン大家さんが不動産投資を開始する場合、始めはワンルームマンションの一室を現金で購入して、という方が多いのではないでしょうか。

不動産投資では、賃料収入からかかった費用(固定資産税等税金、管理費など)を引いた金額が自分の手元に残ります。費用が多くかかれば税金が安くなり手元に残る金額は多くなります。しかしサラリーマンの方の場合、給料がありますから、そこに不動産収入が追加されます。収入が増えるので、当然所得税は増えるのです。

なお、税金の計算をするにあたり、不動産所得の算出をしますが、掛かった費用は経費として計上することができます。

税金や修繕費、減価償却費また借入金の利子は費用に入れることができます。費用が出ていくと不動産所得が減りますので当然税金は少なくなります。

また、費用が大きくなりすぎて(または賃料収入がなくなってしまい)、所得がマイナスになってしまった場合、給与所得と損益通算して所得税額の還付を受けることもできます。

青色申告制度を使った節税

不動産事業の場合、青色申告制度の特別控除65万円を使う場合は不動産賃貸経営を「事業的規模」で行う必要があります。(事業的規模でない場合は、10万円となります。)

事業的規模とは、居住用ではないアパートなどの部屋が10室以上、もしくは家屋を5棟以上持っていることを言います。

また、配偶者等に給料を支払った場合には青色事業専従者給与として必要経費に入れることができます。この場合は、配偶者控除が受けられなくなります。
さらに、借入金の利子は費用に入れることができ、借入をすることで結果税金の額が少なくなります。

「不動産投資で節税」と言っても、損しているから節税になっているケースも見受けられます。不動産投資は、金融商品に投資するのとはまた別の奥深さもリスクもあります。

大切なお金、「節税」の文字に踊らされて無駄に価値を減らす必要はありません。しっかり収益を計算した上で投資をしましょう。

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