コラム

 公開日: 2016-02-05 

賃料の減額請求(家賃の値下げ請求)

 建物を長く借りているが、賃料(家賃)がずっと変わらないままになっている、あるいは、値上げを求められているということはありませんか。

 賃料は、周囲の相場に比べて不相当になった場合は、いつでも、減額請求(値下げ請求)ができることになっています。もちろん、逆に、増額請求(値上げ請求)もできますが、バブル崩壊後、土地の価格も賃料も下落傾向にあり、今後も、一部の物件を除いて下落傾向が続くと予想されますので、増額請求(値上げ請求)は難しくなる一方で、減額請求(値下げ請求)がしやすくなります。

 減額請求とは、単に、交渉や話し合いで、賃貸人(家主)に対して、賃料の減額を求めるということではありません。通常の契約では、双方の話し合いで合意しないと、一旦決めた賃料等を変更することはできません。しかし、建物の賃借人は、法律上、減額請求をする権利(減額請求権)が特別に認められているので、その権利を行使することによって、賃貸人が承諾しなくても、裁判所が賃料の減額を認めてくれるのです。

 建物の賃借人であれば、広く減額請求権が認められます。その建物が、居住用であっても、業務用(店舗、事務所、工場等)であっても構いません。

 賃料(家賃)の減額が認められる条件については、借地借家法が、以下の事情を総合考慮して、賃料が不相当となったと判断された場合であると定めています。

1 土地または建物に対する公租公課(固定資産税、都市計画税)の増減
2 土地または建物の価格の低下その他の経済事情の変動(土地・建物の価格が下がったことが大きな要素となりますが、それだけでなく、物価の下落等の経済情勢も考慮されます)
3 近傍同種の建物の賃料との比較

 減額を請求しても、賃貸人が応じない場合は、まず、簡易裁判所に調停を申し立て、そこでも話がつかない場合は、訴訟を提起して、裁判所に判断してもらうことになります。

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