再建築不可物件の購入をどう考えるか？

戸建住宅から大型ビルまでの設計技術を持つ建築士

青沼理

あおぬまおさむ

青沼建築工房有限会社　一級建築士事務所

[ 多摩市 ]

職種

一級建築士

コラム

公開日: 2016-01-28

再建築不可物件の購入をどう考えるか？

再建築不可物件のススメ

再建築不可であっても、リフォームをして自らが長く住み続けることは可能です。しかし再建築不可物件の特徴である「物件価格の安さ」「高利回り」を活かし、投資用不動産として活用する方法もあります。
入居者側すれば安くて便利な立地に立つ賃貸物件であるため、入居率も期待できます。懸念事項としては、金融機関の融資がつきにくいため、売却時のリスクが発生してしまうことを、購入段階から考慮しておかなければいけません。

再建築不可物件は購入しても大丈夫？本当に有効な活用方法とは？

再建築不可とは、家を新築することができない土地です。

そのため一度、更地にしてしまえば、再建築ができなくなります。では、再建築ができないから「価値のない土地」「検討の余地はない」「購入してはいけない」不動産になってしまうのでしょうか？

再建築ができなくても、定期的なメンテナンスと改修で、長く住み続けることが可能です。そして物件価格の安さを利用して、新婚さんや定年後のセカンドハウスなどとして利用されることもあります。適切な知識のもと、正しい方法で活用をすることで、十分価値のある不動産といえます。そして中でも、再建築不可物件の流通価格などの特性を活かした方法が、投資物件としての活用です。

投資用不動産に最適とされる理由は「高い利回り」

再建築不可物件の特徴は「都心部に立地していることが多い」「投資利回りが高い」ことにあります。周辺に立つ物件よりも、3％程度利回りが高いとされています。

再建築不可になっている物件のほとんどは、建築基準法の接道義務を満たさないことが原因です。つまり住宅密集地に立っている物件が多く、土地の価値としては制限がかかってしまう分、投資物件として捉えてみると、利回りの高さがメリットとして浮き彫りになります。

投資物件として購入する際の懸念事項とは？

投資物件で重要になる基本要素は「物件価格」「利回り」「入居率」の3つです。

相場よりも安い物件価格であるため、相場よりも高い利回りを期待することができます。

そして入居率を心配される方が多いものの、再建築不可物件は都心部の住宅密集地など、好立地に立っていることが多くなります。そのため入居者からすれば、安い家賃で、便利な場所に住めるというメリットが出てきます。

では、最後の決め手になるのは何なのか？それは売却という出口戦略を失敗させないということです。再建築不可物件の最大のデメリットは「新築ができない」という点だと思われがちです。

しかし、投資物件として活用する際には、金融機関からの融資がつきにくい難点も、しっかりと理解しておかなければいけません。

売りたい時に、買い手がローンを利用できないため購入できず、売却まで時間がかかるリスクがあります。物件選びで間違えないという点はもちろん、売却時のリスクもあらかじめ考慮しておかなければいけません。