コラム

 公開日: 2016-01-18 

袋地の再建築不可物件を住宅として活用するには?

袋地とは、他人が所有する土地を通らなければ、公道に出ることができない土地です。そのため接道義務を満たしていないことから、建築許可は得られません。そこで住宅として活用するために重要になってくるのは、隣地との関係性を築くことです。
選択肢が「改修」「一部分の交換」「部分的な購入による接道」どれであっても、隣地との交渉がすべてを決めます。そして建築を成功させることは、売却という大きな道へもつながっていきます。

他人の土地に取り囲まれ、公道に接しない袋地とは?

袋地にある再建築不可物件とは、他所有者が持つ土地=囲繞地(いにょうち)に取り囲まれており、公道に接していない、いわゆる無道路地です。そのため、建築基準法で定められている接道義務を満たしていないため、建築許可はおりません。つまり、住宅としての有効活用は難しいとされる条件の土地です。

なぜなら、袋地の所有者は、囲繞地を所有者する人の土地を通らなければ、道路へ出ることができません。
囲繞地の所有者の承諾を得なくても通行ができる権利(囲繞地通行権)が法律上与えられてはいるものの、制限や規制も設けられています。

囲繞地の所有者に通行料を支払わなければならない?

袋地の所有者にとって不便な状況は、囲繞地の所有者にとっても同様です。そのため囲繞地の所有者の土地を道路として使用させてもらうため、通行料を支払う義務が発生します。

囲繞地通行権の範囲や料金は、袋地の形状や用法、位置をはじめ、隣地所有者との利害関係を考慮して合理的に決められます。

原則として、囲繞地通行権は、当事者間の合意や許可の有無にかかわらず認められている権利です。しかし囲繞地の所有者が、通行を拒む場合には、裁判沙汰になるケースも見受けられます。

囲繞地の所有者からすれば、通行にしようされる土地は「損失」です。必要であれば、袋地の所有者が囲繞地に通路を開設することもできるため、裁判所へ判断をゆだねるケースも珍しくありません。

袋地に立つ再建築不可物件の活用方法とは?

袋地に立っている再建築不可物件でも、有効な方法を選択することで住宅として十分に活用できます。

代表的な解決方法としては、「隣接地を購入する」「隣地所有者と土地を等価交換もしくは2m以上の通行地役権を設定する」2つの方法です。

通行地役権とは、通行目的のために、隣地を自己の土地として便益を供する権利です。また囲繞地通行権があれば、但し書きの適用を受けることができ、建築可能になるケースもあります。

万が一、建て替えが不可であっても、大規模なリフォームを施すことは可能です。しかし、改修をする場合でも、工事材料の搬入自体が難しいケースがほとんどです。

そのため選択肢が改修であっても、一部分の交換や、部分的な購入による接道であっても、重要になってくるのは、やはり隣地所有者との関係性です。隣地との交渉を上手くすることで、建物のリフォームが成功するだけではなく、売却への道も開けてきます。

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