コラム

2016-01-12

再建築不可物件の条件で最も多いのは道路幅の問題

再建築不可物件として扱われる多くの理由は、道路幅の問題です。建築基準法で認められた道路に2m以上接していなければ、建築行為が行えなくなります。接道義務が設けられる前に建てられた住宅などは、接道義務はおろか、そもそも道路に接していない敷地すら存在します。
そのため建て替えを行うには、セットバックによって、自分たちの土地を道路として削る、もしくは緩和策として設けられている「43条但し書き道路」に認められることで、接道条件が満たすことが求められます。

再建築不可物件を大量に生み出している道路幅の条件とは?

建物を新築するには、幅4m以上の道路に土地が2m以上接していることが条件となります。そのため2m以下の接道しかない場合には、再建築不可として建て替えができなくなってしまいます。

しかし、敷地が道路に2m以上接しているものの、その道路が建築基準法で認められていない場合があります。一概に「道路」と言っても、国道や県道、市道、村道、私道など、さまざまです。

建築基準法で認められていなければ「通路」と呼ばれ、基準に満たない幅員を、自分の土地を道路として削り、セットバックすることによって拡幅しなければいけません。

しかしセットバックによって生まれるいわゆる「みなし道路」にも制限があります。原則として、建築基準法の施工時点で幅員1.8m以上の道路でなければ、みなし道路の認定を受けることができません。

そもそも道路自体に面していない再建築不可物件も

接道義務を満たしていない、不適合接道によって生まれる再建築不可物件にはさまざまなケースがあります。上記で触れたケースはもちろん、道路にまったく接していない土地も存在しています。

なぜこのような土地が生まれてしまったのか?

もともとは広大な敷地内に、母屋と離れなどといった複数の建物を建築していた場合が多くなります。

いずれかの建物を第三者へ売却した際、奥の敷地へ行くための専用通路を設けなかったため、道路にまったく接することのない土地を生んでしまったのです。
しかし、建築基準法により接道義務が定められる以前に建てられたこのような住宅に罪はなく、数自体も決して少なくありません。

「43条但し書き道路」に該当すれば緩和される接道義務

一般的には、原則として、建築基準法上に定められた道路に2m以上接していなければ、敷地内に建築物を建てることができません。しかし「43条但し書き道路」として認められることで、これら接道義務が緩和されます。

その条件とは、敷地の周囲に広い緑地や公園、空き地などの安全上支障がないと認められる土地に限ります。
防火上、衛生上の問題がないと明らかに認められる場合であれば、安全上の問題がないとされ、2m以上接していなくても良いと特例が認められます。

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