コラム

2016-01-10

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件は、新たな建物こそ建てることができないものの、活用方法によっては大きな資産価値を持つ土地です。リフォームを施し住み続けることや、賃貸物件や駐車スペースとして活用するなど、多くの可能性を秘めています。
隣接地の土地の購入や、43条但し書きの許可取得により、再建築できる可能性も含まれています。まずは専門家による土地の調査と、周辺の市場分析から、その不動産にとって最も有効だと思われる活用方法を導き出していきましょう。

再建築不可物件は活用方法を見誤らなければ利用価値の高い土地

再建築不可であるため、土地に価値がないと思っていませんか?

いくら再建築が難しくても、通常の物件と同様に定期的に行き届いたメンテナンスを行えば、長い期間住み続けることはできます。また、自分で住み続けるだけではなく、賃貸物件として貸し出すなど、少し考え方を変えてみることで正しく活用できる術を知り、利用価値の高い不動産に姿を変えます。

自分たちが住み続けるにせよ、賃貸や売却に出すにせよ、リフォームを施すだけで大きく建物の印象を変えることができます。外壁や屋根の塗装や張り替え、内装工事や設備の交換という低予算のリフォームでも、清潔感のある住み心地の良い住宅に蘇らせることができます。
再建築不可物件は、近隣の相場より購入価格を抑えることができます。予算に余裕ができれば、リフォームにまわすこともできます。それにより、十分な改修を施すことができます。

更地後に売却?リフォーム後に賃貸?駐車場で活用?最善策とは

新しい建物が建てられないのであれば、いっそのこと更地にして売却してしまえばいいのでは?と思いますよね。

しかし新築できない更地の場合には、買い手を見つけることは容易ではありません。そのため土地ごとに事情は異なるものの、既存建物がある場合には、築年数が古くてもリフォームによる再生を選ぶ方が良いケースが多くなります。
また、再建築不可物件の活用方法として、よく耳にするのが賃貸に出すなど投資用物件としての活用です。通常の物件よりも市場価格が安価になるため、高い利回りが期待できることから、立地などの条件を見誤らなければ、有効な物件といえます。

そして、最後は駐車場としての活用です。接道義務を満たさない土地で駐車場?という疑問が浮かびます。

最近では、バイク専用の駐車場として活用されるケースも見られます。マンションやアパートには十分な駐車スペースがないものの、路上駐車の取り締まりは厳しい…人目につかない場所に止めてしまえば、盗難やイタズラされる可能性も高まります。そのため周辺環境によっては、オートバイの駐車スペースとして新たな活躍を見せる土地もあります。

満たしていない建築可能条件をクリアし建て替えをする

残されている最後の方法としては、再建築不可と判断されている要素をクリアし、建築可能な状態にすることです。道路に2m以上面していない理由から再建築不可となっている土地の場合であれば、隣接地を購入し、間口を広げることで建て替えできる可能性が出てきます。

時間や手間はかかってしまうものの、近隣との交渉を続け、合意を得ることができれば、再建築という光が見えてきます。再建築が可能になるということは、資産価値の向上につながります。

また、敷地周辺に公園や空き地などの広いスペースがれば、「※43条但し書き」の許可を取得できる可能性も出てきます。

まずは本当に再建築という可能性がないのか?を専門家に調査を依頼し、正確な判断のもと活用方法を吟味されることをおすすめします。

※建築敷地の接道義務を定めた建築基準法第43条において、「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」と規定しています。

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