コラム

2016-01-02

再建築不可物件の賃貸は利回りが高い

再建築不可物件は、都心部に多いという立地の良さと、近隣相場よりも土地価格が低いという特徴から投資用物件に適しています。賃貸物件として活用し、高い利回りが期待できる反面で、購入時点から出口戦略も考慮しておかなければいけません。

「物件価格」「利回り」「入居率」の3つのバランスをシミュレーションし、万が一の事態が起こっても対処できる策を講じておく必要があります。目先の利回りだけではなく、長期的で多角的な視点からの戦略が成功を掴むためのポイントです。

再建築不可物件は利回りの高さから投資用物件として最適

再建築不可物件には、昭和初期から中期に、交通の便の良い住宅密集地に建てられた物件が多くなります。そして、「大都市の都心部に多い」「近隣物件よりも投資利回りが高い」という特徴がありますが、大半が建築基準法に定められた接道義務を満たさない理由から再建築不可とされています。

しかし、賃貸として利用をしてしまえば、借り手にはこれらの点はデメリットにはなりません。全面的にリノベーションが行われていれば、利便性の良い住宅地に、相場より安い家賃で住むことができるのです。

「新しい住宅を建てることができない」=「価値がない」というわけではありません。再建築不可物件は購入価格を抑えることができるため、投資物件として高い利回りが期待できます。

賃貸として活用する「メリット」と知っておくべき「デメリット」

まずは、新築物件の建築が不可能であるため、金融機関からの借り入れが難しいというデメリットが発生します。地方銀行であれば、たとえ大手クラスであっても、融資がつきにくい傾向にあります。

しかし、低価格で購入できる木造アパートや一戸建てが多いため、通常であれば区分所有レベルの額であっても、一棟購入ができるというメリットも出てきます。そのため、資金に余裕のある方にとっては、投資物件として有利な取引になってきます。

そして購入段階から、考えておかなければならないのが「出口戦略」です。再建築不可物件のデメリットは、出口戦略の狭さにあります。もともと市場価値の低い土地です。購入後、さらに建築年数が経過し、利回りの低下が目立ってきた段階で、売却を考えます。

しかし、手放したいと考えた時に、買い手を見つけることは容易なことではありません。また通常の投資用物件のように、建て替えによる利回り上昇が見込めないのです。
そのため、売却による「キャピタルゲイン」ではなく、所有することで得られる「インカムゲイン」という利益獲得を狙う方向けの物件といえます。

再建築不可物件を投資物件として検討する時の3条件

メリットがあるものの、デメリットが大きいのも再建築不可物件です。そのため「物件価格」「利回り」「入居率」をシミュレーションし、3条件をすべて満たす場合にのみ、投資用物件として検討する余地が生まれます。

まずは、物件価格です。融資を受けることが難しいため、売却しにくいデメリットがあります。そのため購入段階で「高すぎない物件」を選んでおくことが大切です。そして利回りでいえば、通常の物件よりも、3%程度の高い数値が見込めます。そのため、高利回りを活かすことができる、入居率を高く保てるエリアを選ぶことが不可欠です。

万が一、地震や火災で、物件が倒壊した場合には、リベンジができないというリスクも頭に入れておきましょう。そうなってしまえばローン残額や固定資産税のみが残ってきます。目先の利回りだけで投資を決めるのではなく、デメリットを把握した上で対処法を考えて置き、長期的で多角的な戦略が必須となってきます。

この記事を書いたプロ

青沼建築工房有限会社 一級建築士事務所 [ホームページ]

一級建築士 青沼理

東京都多摩市永山3丁目 [地図]
TEL:042-401-5775

  • 問い合わせ
  • 資料請求

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

0

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
ビジネス向けサポート

調整中

個人向けサポート

調整中

 
このプロの紹介記事
青沼 理

建物は住む人の作品です 良きパートナーとして、作品作りのお手伝いをしていきます(1/3)

 マイホームを建てる時、みなさんは建築設計という分野にどれほどの関心が向くでしょうか?――。「設計の役割は、建物の価値の大半が決まってしまうほど、大切なんです。残念ながら、この重要性が一般にはあまり理解されていないようですね」と青沼さん。「...

青沼理プロに相談してみよう!

朝日新聞 マイベストプロ

会社名 : 青沼建築工房有限会社 一級建築士事務所
住所 : 東京都多摩市永山3丁目 [地図]
TEL : 042-401-5775

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

042-401-5775

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

青沼理(あおぬまおさむ)

青沼建築工房有限会社 一級建築士事務所

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる このプロに資料を請求する
プロのおすすめコラム
大地震時の挙動が分かる無料ソフト

木造建築を3次元モデリングしそれに振動台実験のように地震動を与えて損傷状態や倒壊過程を色と動画で表すソ...

[ 建築メモ ]

北側の景色がGood!
イメージ

綾瀬市 I邸 新築工事 本格始動!北側の景色がバツグン!これを生かさないテはないな(^^)vしかし、電線が邪...

[ 建築現場から ]

認定工法にご注意!

横浜市 M邸 改修工事計画昭和50年築の某ハウスメーカー木質パネル認定工法のお宅にエレベーターを付けたいとの...

[ 建築メモ ]

実際にあった恐ろしい話し…

ある日、事務所に電話が…「収納に棚を作ってもらえますか?」「もちろん!」「お安いご用でっせ!」と詳し...

[ あぉブログ ]

地震に負けない家をつくる!

まずは、地面のお話し。どんなにいい家を作ったって敷地が不同沈下したり、液状化したりでは勝目は無い。で、...

[ 地震に負けない家を造る秘訣! ]

コラム一覧を見る

スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ