コラム

 公開日: 2015-12-13 

再建築不可物件のリフォームはどこまで認められるか?

「建て替え」は不可能なものの「リフォーム」は可能とされる再建築不可物件。建築行為に値する増築や改築は認められないものの、間取りや広さを変更しないリフォーム・改修行為は基本的には認められます。

しかし、土地の事情によっては再建築可能と認定されるケースもあります。そのため、そもそも建て替えが可能なのか?再建築不可物件としてリフォームするのか?の判断を一度、プロである専門家に診断してもらうことが大切です。

建て替えはできないけど、リフォームならできる再建築不可物件

現在、ボロボロになった住宅が建っていても、解体して更地にしてしまえば、新しい家を建てることができなくなってしまうのが、再建築不可物件です。再建築不可に該当するケースはいくつかあるものの、そのほとんどが「接道義務」を満たしていないことが原因になっています。

これらの土地も住宅も、「建て替えができないのであれば、活用することができないのか?」といえば、そうではありません。リフォームをすれば、既存住宅に息を吹き込むことができるのです。しかし、ここで浮かんでくるのは、「一体どこまでのリフォームが認められるのか?」という疑問です。

再建築不可物件は、どこまでのリフォームをしても大丈夫なのか?

長期間に渡り、手入れを怠っていた住宅であれば、軽度のリフォームでは到底太刀打ちができません。しかし建て替え不可である再建築不可物件は、リフォームのハードルも高いのでは?と不安になります。

実際、全面リフォームを行うことは可能になります。なぜならリフォームや改修は、建築行為には該当しません。そのため外装や内装、軸組の補強などを行っても問題はありません。

しかし増築や改築を伴ってしまえば建築行為に該当します。そこで、基本的に認められているのは、間取りや広さを変更しないリフォームという改修行為です。
また、再建築不可物件の場合には、これまでに修繕やリフォームを施さずに時間が経過してしまった物件がほとんどです。そのため屋根や基礎、柱、床下、給排水設備などが傷んでいる可能性が高くなります。そこで各部分を補修していくよりも、トータルで全面改修を行う方がコスト面においてもメリットが出てきます。

リフォームだけではなく耐震診断・補強工事もセットに

再建築不可物件をリフォームする際、耐震診断や補強工事も併せて実施されておくことをおすすめします。自治体によっては、所定の条件を満たすことで、耐震診断や補強工事に助成金の制度が設けられています。

また、忘れてはいけないのが、再建築不可物件の中にも許可を得ることで、建築可能になる物件も紛れているということです。

建築可能物件であれば、建て替え自体も可能になるため、制限に縛られることがなくなります。「43条但し書き道路」という緩和認定が得られる場合もあれば、運良く隣の一部を購入でき接道部分が2m以上にできるなど、物件によって事情が異なります。

再建築不可物件としてリフォームするしかない状況であれば、全面リフォームがおすすめです。しかし最初から決めつけてしまわずに一度、専門家に相談し、再建築可能になるのではないかの確認をしていただくのが良いでしょう。

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