コラム

 公開日: 2017-10-20 

不動産購入前に何をすべきか!徹底解説

みなさま、こんにちは。
溝口晴康です。
本日のコラムは物件購入前の準備についてお話ししたいと思います。

ところで、皆さんにとって不動産ってどんなイメージですか?

儲かっているのは不動産屋だけで胡散臭い・・
買主側は全ての情報を知っているのか(仲介業者が情報を操作していないか)・・
手付で入れたお金は、返ってくるのだろうか・・騙されないようにしないと・・

情報の非対称性により、買主側が不利なビジネスのような気がしませんか。
私も同様でした。

しかし、良く考えると不動産業者は、玉石混交・当たり外れがあって当然の業界です。
何故なら、不動産を売買できる宅建登録業者は全国で12.3万業者あります。
ちなみに比較対象としてコンビニを挙げると、コンビニは全国で約5.5万店舗。
不動産さん屋は、実にコンビニの2倍以上も存在しているのです!しかも取り扱っている商品(不動産)はオンリーワンで同じものが二つと存在しません。街に出るとコンビニも飽和していると感じていますが、これだけ不動産業者があるとどう選ぶか分からない・・当然の結果ですね。

私も何棟か物件を購入しましたが、今年も新しい業者から物件を購入しました。リピート業者もありますが、やはり不動産は一つとして同じものが無いという特徴からも、仲介業者は複数付き合うことが必須です。

また、不動産を「賃貸業」という事業目線で考えると、事業が存続するために以下の視点で考えてみると良いと思います。

例えば、
①環境変化に合致しているのか
②将来にわたって競争優位を持続できるのか

これは、例えば人口減少・空き家問題といった需給バランスです。
不動産賃貸業は需給バランスが全てと言っても過言ではないので、しっかり見極めた上で物件を購入する必要があります。全く見知らぬ土地だと、これを見誤ることが起こるので、土地勘がある立地で始める人が多いのだと思います。
顧客:単身者/ファミリー、男性/女性、年代など
部屋:共同住宅(1R~●LDK) or 戸建て など

どんな人にどんな部屋を提供すれば成功するのか(需給バランスが崩れないのか)を考えておくと失敗しづらいでしょう。

③評価基準を決めて優先順位を明確にする。
不動産は一つとして同じものが無いので、どの評価基準を優先させるかを決めましょう。
例えば、

<物件選定>
・エリア(駅からの距離)
・利回り
・建物の構造・デザイン
・築年数
・間取り(部屋の広さ)
・土地の形状
・修繕状況
・積算評価
・入居率

<物件運営>
・DIY
・管理
・入居付け
・少額短期保険への加入手続き(自分で代理店をすれば手数料が入るようになります)

などなど。複数の視点で評価することになります。あれもこれもと言いたくなる気持ちは分かりますが、自分の中で重みづけをして、どれを優先すべきかしっかり方針を決めましょう。私の場合、入居者が決まらないことが一番のリスクだと考えたので、多少利回りが低くてもそれなりの賃貸需要が見込める立地を選ぼうと思いました。その代わりに手元にお金を出来るだけ残すために管理を委託せずに自分でやることにしました。

こんな感じでやることとやらないことを明確にしておきましょう!

④実現可能なのか
これも早いうちに見極めが必要でしょう。こちらも仲介業者の実力を見極めようとしていますが、業者も顧客を見極めようとしています。この顧客がどんな物件を買える客なのか。これを解消するために、予め自分の資産状況と所得をまとめておきましょう。理想は貸借対照表の形にしておくとベストです。信用できるか分からない不動産屋に最初から自分のことを晒すことは、心配だと思います。しかし、自分の動ける時間が有限であることを考えると、見せてしまった方が効果的です。資産(現金・有価証券・保険・借入状況・自宅有無・借入状況)や世帯所得(配偶者がいる場合はその所得を含めた合算)をまとめておきましょう。

これらを念頭に置いておけば、楽待さん経由で仲介業者を見つけるでも良いですし、最寄り駅の不動産屋に行くでも良いと思います。

掘り出し物という意味では、ネット集客よりも地場の業者さんの方が眠っている可能性が高いです。その中でも登録免許の更新頻度が高い業者さんは不動産業界の歴が長いので、狙い目です。あくまで確率論な当たり易さで、もちろん例外も沢山ありますが。

以上、物件購入前にすべきアクションは、

・資産背景をまとめておく
・物件選定の評価基準とその優先度を決めておく

仲介業者を見つける際のポイントは
・免許登録の更新頻度が高い業者が狙い目

物件検討中にすべきアクション
・賃貸需給バランスを見極め、ターゲット顧客と間取りを決める
・配偶者を現地に一緒に連れていく

これらを心がけておけば、効率的に物件を探すことが出来ると思います。
何事も準備が大切です。
一番良いのは成功者の話を聞くことですので、是非一度無料相談を受けてみてください。

この記事を書いたプロ

株式会社アントレッフェン [ホームページ]

不動産コンサルタント 溝口晴康

東京都世田谷区用賀 [地図]

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