コラム

 公開日: 2017-10-13 

株・FXでの大損を経て、不動産で年間CF2000万円達成

皆さん、はじめまして、溝口晴康です。
初めての方が多いと思いますので、簡単に自己紹介させていただきます。

1976年生まれ
家族構成:子供3人(7歳、4歳、1歳)、妻の5人家族
家賃収入:約5000万円(建築中の家賃見込含む)
税引き前キャッシュフロー:約2000万円(建築中の収益見込含む)
趣味:子供との草野球、虫採り
現在の目標:イノベーションを起こすベンチャー企業の設立
目標達成のために実行していること:グロービスで経営学を学び始め、能力向上と人的ネットワークの構築中

そんなロマン(ベンチャー企業設立)とソロバン(家族の扶養)を両輪に日々過ごしています。子供がまだ小さく、これから教育費に一体いくら必要になるのか、多少なりとも不安はあります。しかし、本来であれば修繕等に備えておかなくてはいけない不動産から得られるキャッシュフローを生活費に充てて、サラリーマンを辞めてしまったのです。私なりの勝算はあるのですが。
 
 振り返ってみると、私が不動産を始めたのが2008年なので、今年で9年目。
サラリーマン同等の所得 = リスクを極力回避した物件取得が必要と考えて、最終的には、現時点で新築物件だけを残しました。現保有物件で一番古い物件でも2015年築が最古です。
 
それなりに時間をかけて資産を組み替えてリスクも減らしてきたと思っていますが、まだまだ不動産を始めてから大不況を経験していないひよっこです。好不況の景気の波はざっくり10年サイクルでやってきますので、2008年リーマンショックを不況の底とみると、2018年まであと1年。キャピタルゲイン狙いではなく、インカムゲイン中心に考えてきていますし、エリアも資産性が高いエリアにしているので、大コケはしないと思っていますが、必要以上に資産を拡大せずに、需要が減りそうな物件は売却して現金化しています。

<大失敗の連続>
不動産を始める前には色んな副業にチャレンジしました。

例えば、株・FX・アフィリエイト・ドロップシッピング・・。

しかし、どれも鳴かず飛ばずの状況でした。

アフィリエイトやドロップシッピングは、初期投資を必要としないので、自分の時間を失うだけですが、所詮自己流なので時間を浪費したという感覚です。
まだ損をしなかっただけ良かったのかもしれません。

株やFXは、勝ち負けを繰り返し、最後は大損して終わるという悲しい結末でした。
ライブドアショック時には、信用取引でライブドアを7000株保有していました。
生まれてはじめて、売りたくても売れないストップ安比例配分という経験をしました。

そして、株で数百万円の損失を出した私が次に目をつけたのは、日本と海外の金利差に着目した外貨運用です。単純に外貨預金だと手数料も高いので、手数料が低くレバレッジをかけられるFXに着目しました。結局は、リーマンショックで大損してしまい、手元の軍資金をほとんど失ってしまいました。普通の人なら、心が折れてしまって諦めてしまうところですが、不屈の精神力で再起を誓い、次に目を付けたのが不動産経営でした。

今でこそ、不動産は経営だと思っていますが、不動産をやり始めた当時の感覚は不動産「投資」という表現がピッタリで、完全に株やFXの延長線でした。

これから始める人は、次のような考え方で不動産を始めるべきかと思いますので参考にしてください。

<目的の設定>
ゴールが何なのか。
私の場合はサラリーマンリタイヤでした。

<目標の設定>
ここは目的を達成するために、具体的な納期と金額を考えた方が良いです。
私の場合、40歳までに1000万円以上のキャッシュフローという目標を立てました。

<リソースの棚卸>
リソースとは、主に、ヒト・モノ・カネ・時間・情報です。
私が不動産をやり始める時に、何か特別なコネクションがあったかといえば、ほとんど何もありませんでした。

ヒト・・会社は製造メーカーですし、この人脈は全く使えません。そもそも不動産経営をやっている事はほとんど会社にオープンにしていませんでした。また、今ほど大家の会なども充実していませんでしたので、正直、人脈と言う人脈はありません。
しかし、リソースの中で一番大事なものは、「ヒト」だと思います。何故ならば、ヒトだけが他のリソースを増やしたり、減らしたり出来るからです。
そういう意味では、結婚したばかりの妻がいましたので、当時の私の協力者は妻のみでした。

モノ・・もちろん、何もありません。強いて言えば愛車のRX-7がありましたが、不動産を始めるうえでは何の役にも立ちません。

カネ・・ライブドアショック・リーマンショックで失い、ほとんどありませんでした。

時間・・サラリーマンをしているので、平日コアタイムは使えません。ただ、当時は子供もいなかったため、リソースの中で相対的にはあった方だと思います。

情報・・不動産関連の書籍を10冊ほど読みました。非公開の物件情報などはほとんど入ってこないので、楽待さんなどで情報を得ていました。


<戦略>
ここで、戦略とはリソース配分を決めることです。
ただ、当時は、ほとんどリソースが無いため、やることはシンプルです。
結局、「妻」と「週末や平日夜の時間」を使って情報を収集するしかありません。

<戦術>
・エリア選定
当時、鈴木ゆりこさんの本を読んで、管理って自分で出来るかも(もしくは妻にやってもらる?)とボンヤリ考えていました。なので、自宅から車で30~1時間圏内としていました。

・物件のベンチマーク
絶対的な基準はなく、割安(※)の物件を探していました。
(※) 私の割安の定義
当時、2つの観点で見ていました。
①相場の中で、相対的に利回りが高いこと。
相場観を養うため、3か月ぐらいは毎日インターネットで物件を見ていました。
②積算評価よりも安いこと
これも「割安」と思いますが、私の場合、積算評価を算出するものの、結果的にはほとんど積算評価を無視して物件を買っています。

ちょっと長くなりましたので、次回は1棟目購入までのエピソードをお話しできればと思います。

まとめ

不動産はあくまで手段です。
目的・目標・リソース棚卸をして戦略を練ってみると、やるべきことが見えてくるかもしれません。また、リソースの中で一番大切なものはヒトです。自分に協力してくれる人を何人見つけられるかで、成功可否が決まってきます。このために必要なことは、「目的」やその上位にある「志」「夢」だと思います。その情熱があれば協力者はきっと現れると思います!

この記事を書いたプロ

株式会社アントレッフェン [ホームページ]

不動産コンサルタント 溝口晴康

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